宁波、连云港等多地推出「以旧换新」购房政策，将对楼市产生哪些影响？会有其他城市跟进吗？

显示全部楼层 · 2023-10-26 11:05:06

近期，为了释放新房购买力、提升房地产市场的流动性，不少城市尝试推出“以旧换新”购房政策。
买房对于个人和家庭来说无疑都是件大事。若是想置换新房，手头资金却不充足，则又会多一层顾虑：若等着旧房子先卖掉，心仪的新房已售出怎么办？
已有多地针对这一环节展开探索。10月20日，据“宁波住建”公众号消息，由宁波市住房和城乡建设局指导，宁波市房地产业协会主办的住房“换新购”活动宁波此次推出的所谓“换新购”服务，指的是购房者出售二手住房、换购新建商品住房。主要分为三个步骤：一是签署协议，明确房源；二是锁定房源，优先售卖；三是根据成交与否，履行合同。（中新网客户端）

兔儿爷53 · 2023-10-26 18:16:51

不是我唱衰楼市，而是有个疑问：“以旧换新”应该焦虑的，似乎不是心仪的新房已出售，而是自己的旧房怎么出手吧？
现在的楼市早就不是当初的卖方市场了，二手房成了堰塞湖，一开始是“有价无市”，现在更成了“降价也无市”。
房地产“买涨不买跌”的踩踏效应，在二手房上尤为明显。
我就不拿宁波、连云港这些二三线城市的二手房举例了，我拿最具有保值可能的一线城市北京来说。
如果北京这种一线城市的二手房都卖不动，又怎么指望二三线的旧房子能顺利出手呢？
据诸葛找房数据研究中心监测，2023年9月，14个重点城市二手住宅挂牌量为282.55万套，环比上涨9%，同比上涨64.62%。
9月重点城市相继落实“认房不认贷”政策后，很多业主为了享受首套购房优惠，纷纷将手头房源挂出，进一步加剧了二手房的挂牌量。
但挂牌的越来越多，成交的却越来越少，从三月以来二手房市场就开始降温，此后每况愈下。
9月份受“认房不认贷”政策影响，有过一周的小阳春，但一周过后，市场重新冷静下来，买卖双方之间的“堰塞湖”逐步形成。
根据《每日经济新闻》的记者报道，许多千万级别的房源，被中介通知“至少降价200万才有可能卖掉”。
而旧房卖不掉，所谓的“置换”就被卡住了，没有足够的资金，一切计划都是无源之水。
我看前阵子就有新闻报道，部分置换新房项目，已经“因卖不掉二手房”而遭退订。
北京都会遇到的问题，难道其他二三线就会避免？非但不能避免，恐怕更严重！
因为北京毕竟是核心一线，房产还具有一定的投资价值，而题目中的二三线城市，房子依旧没多少投资价值，只具备居住价值。
为了有个地方住，愿不愿意背上几百万的贷款，一辈子的债务？租房难道不香吗？
“丈母娘经济”也不好使了，现在年轻人直接“躺平摆烂”：别说结婚，恋爱都不谈！
这对楼市经济肯定是有很大影响的，因为新房市场和二手房市场是一体两面，相互传导。
巨大的二手房挂牌量，就像一个持续膨胀的“堰塞湖”，会对新房销量带来严重的冲击。
但二手房业主也很委屈，如果降价的话，自己的损失谁来弥补呢？
更让他们焦虑的是，这么多年房价不是没有坐过“过山车”，有过几次大涨大跌，虽然现在舆论看空房价，但万一楼市又回春呢？
不管这个概率有多低，哪怕是万分之一的概率，都足以让他们焦虑：就怕当年恐慌性购买，买在最高点，如今又恐慌性出售，卖在最低点！
对那些业主来说，房产几乎是一辈子的投资，真的输不起啊！
行文至此，我也不知道该说什么，只能说句“理解业主的为难，但市场规律摆在那里”。
市场这只“无形的手”，就像空气一样：永远看不到它摸不到它，但时时刻刻能感受它！
卖方不肯降价，买方不肯出价，这个博弈长着呢，慢慢看吧！
喜欢请关注，公众号：特例的猫

蚁族后 · 2023-10-26 23:10:10

谢邀，前段时间淄博ZF主导过一次以旧换新，还上了热搜，让周边邻居城市又一个羡慕。
看看他们的具体操作方式：

1.房地产经纪机构与意向客户沟通置换需求，签订房地产经纪服务合同。
1 {* k9 t& o7 M9 y; Y: W j! B- }5 D2.意向客户选择与房地产经纪机构合作的新房楼盘选定新房。2 ?" y3 \% @ @) }6 S9 j
3.房地产开发企业、房地产经纪机构和意向客户签订三方协议，并向新房项目交纳新房意向订金。0 o: f* X/ ^ H, v
4.房地产经纪机构对存量住房进行查证、验房、实勘等。
/ {% o: j' N( ~* K1 B4 Y9 j5.意向客户完成新房购买手续。

坐标潍坊，今年也有相关的以旧换新政策，不过是由两家中介机构来完成的，分别是贝壳找房和某信地产：
8 I+ r" M4 I$ S9 k& f( m
  S1 h& c3 U% A* T" Z1 J3 s5 A+ h
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贝壳找房的政策. }" [' I( H$ `! g* Q: o

5 N" X  B7 [  ?  ^- B0 i

就正常的置换来说，是先挂中介公司把房子卖了，全款到账后，在去看新房交定金贷款。- _: s/ N7 t+ L3 E" u
现在是先把房子挂中介，然后去看新房交定金，约定时间之内如果房子卖掉了，一拍即合定金转首付款，卖不掉退定金。

四方博弈：ZF、中介公司、开发商、购房者，如果运作成功的话。
先说三方赢家：
1、ZF方，新二手房卖的好，各种税收少不了，土拍价格和GDP上涨，好一道蒸鸡；
2、开发商，先收5-10万定金/套，妥妥的现金流，而且更有房价大涨之势；
3、贝壳找房，更是一举四得的好处：

可以签署独家房源；( X5 ~/ v% A: R% a R3 m5 y
好赞好房卖家支付两倍中介费；
9 h3 m" [7 [* _' z4 `2 L得客户者得天下，新房市场垄断的高佣金；
; ]2 j& V0 q: W: N" K房源解押抵押的垫资过桥费用。

4、卖家，作为四方博弈最大的贡献者，除非做到以下几点，才能有利处：
去化周期、利润、新房保值（不烂尾、不减配）。
如果做不到综上，妥妥的输方，一败涂地的那种：
很多城市从2017年开始接盘的购房者，但凡贷款的，大多数都要赔钱出售，算上2%中介费，这么多年的银行本息、装修成本、支付新房的定金、结清贷款的过桥费用等。
必赔无疑，而且还签署了独家代理协议，不能让其他中介机构进行销售。
很有可能赔钱出售之后，又跳进一个继续赔钱的新房项目。
拿潍坊来说，现在市面上很多产品还没有交房，价格就已经开始打折扣。
至于某信的以旧换新：
, x/ v6 r0 K b P- G
: v: {" X2 V' l) \, G( ?4 b

7 d4 H* O: K3 J遇到这样的流氓行为，两个字：拉黑
+ c+ [: p5 @( b! g0 z! D0 Z
: t2 T0 q6 Q2 Q当然，某信的操作是典型的耍流氓：首先，他只能换自己公司旗下的产品，其次多了房产保全和公证这一步，后期如果不解除保全，新房想买只能买其名下的产品，二手房想卖卖不掉，定金退不了，这是个坑千万别跳。
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所以，天上掉下来的是馅饼还是陷阱，大家自己品品，细品。

修齐却 · 2023-10-27 09:58:15

说到以旧换新，这两天我正好看手机以旧换新的平台，我发现不同回收平台差距很大，类似转转、闲鱼还有爱回收等，我还特地去网上搜罗一圈评价，说有的平台新机寄过去然后反馈的时候突然说手机有这有那的问题。。。而现在房产这么大价值的东西以旧换新在机制上会不会有更大的操作难度。
网上流行一个说法，说楼市一直以来有一条置换链：

宁波、连云港等多地推出「以旧换新」购房政策，将对楼市产生哪些影响？会有其他城市跟进吗？-1.jpg

宁波、连云港等多地推出「以旧换新」购房政策，将对楼市产生哪些影响？会有其他城市跟进吗？-1.jpg

但是现在小明没了，刚需不冲了，改善手上的刚需房卖不掉，改善就改不动，这个置换链就转动不起来了。
前段时间淄博放大招首推“以旧换新”购房政策，当时淄博烧烤还很火，估计是借着热度蹭一波热搜，我去看了一下，淄博推出“以旧换新”省心购可以参照的流程有5个步骤：

1. 房地产经纪机构与意向客户沟通置换需求，签订房地产经纪服务合同。
* w, v5 L4 D3 U$ O/ S2 |& s% U; A- A2. 意向客户选择与房地产经纪机构合作的新房楼盘选定新房。# k: c, U, E; D! h1 p2 }
3. 房地产开发企业、房地产经纪机构和意向客户签订三方协议，并向新房项目交纳新房意向订金。) ?: `6 ^5 k& c9 U) |! z- G! w
4. 房地产经纪机构对存量住房进行查证、验房、实勘等。
8 `2 g( M0 F4 K M& ?9 ] ~5. 意向客户完成新房购买手续。

核心的兜底措施是存量住房在约定时间内未售出，房地产开发企业应当退还订金。
淄博这一波以旧换新操作，其实就是要在业主还没出售房子之前，就锁定其要购买新房的意向。所谓的保障签约安全，为客户兜底服务，估计就是提供新房不烂尾的“行政保障”
和最近一些城市的房票操作一样，无非是想尽量地留下人口和资金在本地。
“以旧换新”政策的意义是加快了本来就能够转让的二手房，加速交易，并且缩短了房主新房选择的决策周期。
如果没有这个政策，这类房源可能出现交易不畅，比如买卖双方其中一方因市场形势变化反悔，又比如二手房主在卖掉房子后，选择去外地买房——有了这个政策，至少可以锁定换房购新仍然留在本地。

宁波、连云港等多地推出「以旧换新」购房政策，将对楼市产生哪些影响？会有其他城市跟进吗？-2.jpg

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目前推动楼市“以旧换新”的城市还不少，但是目前已推出该项活动的城市效果来看，效果不及预期，难以大范围推广。

创作吧由 · 2023-10-27 19:01:33

以旧换新，其实是一个不错的思路。
但需要厘清房子的以旧换新，与汽车、电器、手机以旧换新的不同之处，
才能够真正发挥出政策作用。

汽车的以旧换新，新车和旧车的价格相差悬殊；且旧车的价格评估，可以有具有流动性的真实的市场价格作为参考。相应的汽车的二手车市场，还是比较高效的。最次的结果，是可以将回收汽车报废处理。且以旧换新时候，实际上还会故意高估旧车价格，以实现某种汽车市场中的价格歧视。电器的以旧换新，更多的是回收旧电器残值。旧电器拆散后将相应可回收材料进行回收。手机而二手市场和拆件维修市场也同样比较繁荣。
而住房的以旧换新，实际上缺乏一个旧房的管理市场。
官方其实可以托底，以一个合理的评估价格，将旧房全部接手。然后通过国资公司，对相应旧房进行改造，改造为廉租房，廉租公寓，长租公寓。否则，单单凭借当前的二手房市场的流动性，完全以散户交易为主的二手房市场，流动性极低，且极易受市场情绪影响。没有一个大的机构，没有几个大的机构，进行有组织的二手房回收，改造，出租，售卖。单单凭借中介，其实做不到二手房市场的高效流通。
这也是当前二手房市场的一个瓶颈。过去的中介，其实有不少比例是炒房客。在整个房市上行的情况下，有炒房客能够快速的接手较低价格的二手房，迅速改造后出租，或者改造装修后进行卖出。赚取买卖中间的差价。但这批人，在这次房市下行过程中，受创剧烈。所以，当前的中介市场大规模萎缩，且还真的就只是倾向于撮合散户之间的买卖交易，从而使得交易成本上升，二手房流通性下降。
但纯粹从地方财政和国资角度来看，“以旧换新”仍然艰难。关键就还是在于房价仍然过高。大量的旧房二手房价格仍然太高，基本上按照租售比来判断。根本没有任何的盈利可能。官方接手之后，根本赚不到钱，也可能根本卖不出去。
这也是当前房市流通性的命门。价值必须要重估，新房端和旧房端的价值都需要重估。不能够只重估一端，不重估另一端。
在官方不能够真正托底的情况下；在终极厂商不愿意高价回收其存量旧产品的情况下；对新房销售不会有大的影响。
顶多也就是以旧换新，享受契税减免，买新房享受一点购房补贴，仅此而已。说到底，最后还是需要散户在二手房市场中交易，机构交易者完全退出来了。

特制水蜜桃烫 · 2023-10-28 06:20:33

以旧换新的购房政策对于当地楼市不会产生任何的影响，因为这所谓的“以旧换新”已经属于是挤海绵里面的最后一滴水出来了。其内在逻辑在于在增加现在支出的条件下，通过增加居民的杠杆和未来负责让居民的居住面积和条件得到改善。
推出这个活动的目的其实完全不是为了多成交多少房屋，而是为了证明我为了提升成交量而做了多少努力，但凡推出这种挤海绵力最后一滴水政策的城市都不用看都面临着交易量下滑，库存居高不下的局面，就以宁波为例，去查询了一下他的成交情况：

宁波、连云港等多地推出「以旧换新」购房政策，将对楼市产生哪些影响？会有其他城市跟进吗？-1.jpg

整个宁波市一天的新房的成交量是81套，而剩余库存是69139套，按照这个速度哪怕没有新的项目推出也得要卖28个月才能卖完，你要让宁波政府28个月不卖地，那不得把政府直接饿死了？

宁波、连云港等多地推出「以旧换新」购房政策，将对楼市产生哪些影响？会有其他城市跟进吗？

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