郑州楼市高库存下的极限拉扯：有人“割肉”卖房、有人夹缝“捡漏”

显示全部楼层 · 2023-10-12 13:48:51

约两个月前的8月3日，郑州市颁布“认房不认贷”政策，成为全国第一个率先出台该政策的省会城市。

郑州一直是房地产市场中，被重点聚焦的城市之一。这并不仅仅是因为它作为省会，地处平原，拥有千万级人口，是中原城市群的核心；也因为它曾经经历过“7·20特大暴雨”，是“80后买房夫妻眼里失去了光”“最高学历烂尾楼盘”等事件的发生地，它受冲击更深，也更具有一种典型意义。

郑州几乎用上了能用的一切手段，来帮助楼市平稳渡过低谷期。但这个低谷期在如今看来，似乎显得有些漫长。在发布“认房不认贷”政策一个月后，郑州又宣布放开限购。而现在距离那时，又一个月过去了，时间已经来到了楼市“金九银十”的尾巴上，每日人物找到了郑州的多名买房者、卖房者、销售中介，他们讲述了自己与房子有关的故事，以及各自眼中的郑州楼市现状。

文 | 李清扬
编辑 | 易方兴
运营 | 橙子

“割肉”卖房

八月初，郑州房产经纪人张咏的朋友圈，被同行的庆祝消息刷屏了。

郑州发布了一套房市新政——下调房贷利率，实施购房契税补贴政策，执行“认房不认贷”。“利好”“让郑州楼市重现生机”等字眼，在朋友圈里频频出现。在房地产干了十四年的张咏看到，售楼处里，重新挤满了看盘问价的人。

可两三天之后，售楼处的热闹便散了，相关消息如同沉入水中，悄无声息。一周后，正在出售房子的33岁的熊家豪，没有等待来看房子的意向买家，却收到中介的电话，“你想赶快卖的话，你这个价格还得下调”。

熊家豪在郑州念完大学，目前在上海工作。他是在这波新政潮流之下，想借机卖掉房子的众多郑州业主中的一个。

他的房子位于郑州市北三环，属于市中心金水区，教育资源丰富。金水区也是郑州房价靠前的几个区之一，在过去，这里的房子相对好卖，但今年，他这套房子迟迟没能卖出去。

他觉得挂的已经是周边同户型的最低价了，255万，121平米，近学校，双地铁，还紧邻一个大商场。但这房子足足挂了8个月，从过年一直挂到现在。

后来，他又把房子再降了20万，中介让他再降降，他不愿意，“太不划算了”。挂了电话没几天，他再看周围挂牌价，其他人都开始降价了。

这一幕，从8月3号到4号的郑州楼市数据也可以得到佐证。据诸葛找房网站统计，新政头两天，一共有756套房源降价出售，与此同时，新上房源1999套，超过出售量。

也就是说，郑州的房子正在一面降价，一面越卖越多。更让熊家豪觉得郁闷的是：“越出政策，二手房房价就越跌。”他每一次打开交易平台，房价的走向都是负的。据统计，郑州共有约14.16万套二手房在售，新政推出的八月，二手房成交8021套，环比下降了9.3%。

相比熊家豪这样已经离开郑州的人而言，一些仍在郑州本地工作、且有强烈置换需求的人的卖房意愿更加强烈。

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▲2022年7月23日，郑州，金水区高层住宅。站在高处远眺，郑州城区高层商品房住宅密集，高楼鳞次栉比。图 / 视觉中国

为了尽快脱手房子，在大量的房源面前，降价几乎成了淼苗苗唯一能做的事。

在郑州南边的航空港区，淼苗苗一家五口人在一套89平的两房户型里生活了五年，“有些拥挤”。当初她2018年买这套房子花了89万，为照顾孩子辞职之后，家里经济来源仅丈夫一人。现在，他们家每个月房贷4000元，占了每月支出的三分之一。

5月份，她决定以73万来出售这套房子，算市场的中间水平。到了8月，她发现：“大家越挂越低，互相内卷。”

中介和买房者都来压价格。接中介电话，头一句就是：“姐，你的房子还能再低不？最低多少钱出？”接待看房的顾客，最过分的直接拦腰砍价。

被迫不断降价让她很焦虑：“什么是最低价？最低能多低？”现实是，过去房价是每平米几百地跌，现在直接每平米跌了2000元。

为了尽快出手房子，她在同小区租了一间房住，“这样房子能收拾得干净些，给看房的人留下一个好印象”。不光如此，为了卖掉房子，她还打算家电全送。

当楼市变成了买方市场，淼苗苗时常感到她是三者里地位最低的。在中介平台上，把中介费用提高50%，才能获得流量和曝光量；而当面对买房者，对方总是要求降价，“仿佛能买你的房子，是看得起你”。

而新政对她卖房几乎没有帮助。新政中提到的多子女家庭购房与购房契税补贴，均针对“购买新建商品住房”，除此之外，“毕业生买房，100%返还契税”等福利她也享受不到。算上契税、利息、装修和家电等费用，这套房子的挂牌价已经亏了将近40万。

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▲图 / 《后浪》剧照

捡漏的买房者

另一方面，在购房者眼中，郑州的新政也效果有限。但他们也发现，自己的议价空间变大了。

今年夏天，27岁的河南信阳女孩邱粒，准备在郑州挑选婚房。但她预算不多，只有1万/㎡的预算。但当时，1万/㎡的预算，在郑州四环内想找到好的房源很难。

7月份有一回，她路过一家楼盘，正在促销，门口排了长队。结果一听房价一万三起步，她立刻退了出来。那段时间她听人说“还会跌，再等等”。

之后，她又经历了很多五花八门的促销楼盘，比如“买就送7万元停车位”“送云南双飞6日游”“婚庆大礼包”等等。她觉得，郑州楼市陷入了一种“只要你有钱愿意买，就能无底线地让你上车”的氛围中。有一次，她还去看过位于郑州北边平原新区的叠墅，只要80万，有的甚至可以0首付，“我当时想，天哪，在我以前认知里别墅至少需要100万。”

但由于地理位置远离城区，较为偏僻，她还是放弃了。

最终，她没有想到，她竟然以一万以内的价格上车了北三环的房子。8月底，邱粒的中介给她推荐了一套北三环的精装修特价洋房，120平，均价只要9000元左右，首付款还有折扣，户型为四室三卫，户型很不错。

某种程度上，刚需族邱粒是这次郑州房价下降的受益者。她很满意，只用了一天考虑的时间就签了合同。

签约时，距离“认房不认贷”政策已经推出了20余天。她并不关心新政——她是否购房并不由政策决定，毕竟政策没法让房价下降。换句话说，更让她在意的是“降价”。在她看来，只要用合适的价格，买到了喜欢的房子，那么，以后“不卖就不会赔”。

在之前，郑州楼市很大部分都是靠邱粒这样的刚需族支撑起来的。根据贝壳研究院发布的《2020城市刚需购房报告》，郑州“刚需族”平均31.9岁，多为周边城市人。“不管在不在郑州住和工作，家里在省城有套房子”一度成为很多河南人的共识。

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▲图 / 《公主屋》剧照

但现在，这群刚需族宁愿再等等。淼苗苗接待过几个来看她房子的买家，他们虽然有强烈的购房意愿，但最终不愿出手的原因是“想再等等”。

与此同时，尽管郑州房子在降价，一些刚需购房者依然觉得，房子还是太贵了。比如1997年出生的萱萱，她是驻马店人，本科毕业后成了一名郑漂，“在自己家乡找不到合适的工作，大部分都来郑州落脚”。

她想在郑州拥有一套自己的房子，但预算有限，有的房子降价了也买不起，可选房源并不多。她在郑东新区工作，收藏了三四套房源，其中一套最令她心仪的，位于郑东新区边缘，64平的二手毛坯房，业主直降6万后，符合她70万以内的预算，成为了她拥有这套房子的契机。

房子距离公司遥远，公共交通需花费一个半小时。但萱萱仍然感到知足，这是她能够着的最适合的房子，否则，她可能依然因为负担太高下不了手。

郑州楼市越来越难卖，还有一个原因，在房子全国普遍都降价的情况下，一些人最后放弃了在郑州，去更具有性价比与发展前景的城市生活。

何舒北漂十年，她的孩子到了上小学的年级，回到郑州原是她的退路，但现在，她正在天津看房，天津的教育资源对她来说远远超过郑州。

在社交平台上的郑州卖房帖里，也能看到这个趋势。在这些帖子中，有一半都是选择离开郑州的人。在房子与房子的抉择中，郑州的房子往往会先被放弃。

积压之困

9月12日，距离“认房不认贷”政策推出一个多月后，郑州取消二环内限制性购售政策，同时首套首付款调整为不低于20%，二套首付款比例不低于30%。张咏的朋友圈再次刷屏了。

张咏比较例外，属于沉默的少部分之一，没有转发，也没感到多少欣喜。他告诉每日人物，当下郑州市场，中介市场的开单率非常低，“70% 到 80% 的房产经纪人都无法做出来业绩”。之前的认房不认贷火了两三天，实际效果非常有限，“100个里有一个下单的都不得了”。

张咏2009年入行，那是郑州房市的黄金时代，“那会儿人的认知就是买房能挣钱，80%的人都在讨论房价”。为遏制炒房，郑州于2011年出台限购令，但房价依然在涨，从2012年到2019年，“从8000多涨到了16000，翻了一倍”。

当初，火爆的市场吸引了众多开发商。以万科、保利发展为代表的头部房企入场，来自南方的碧桂园和华润置地也不甘落后地挥师北上。大量房子拔地而起，2020年5月，根据国家信息中心发布的“万亿俱乐部”城市房地产市场走势研判，在当时17个GDP万亿城市中，郑州对房地产投资依存度最高，为28.9%。

与开发商步调一致，郑州市为进一步扩大入市的土地规模，进行了长达十余年的城中村改造，大量城改房被批准入市，与商品房争夺市场。据统计，在过去70年内，郑州市区面积翻了75倍，其中有接近一半面积是在近十年内扩增完成的。

高歌猛进造成了房子的激增，这样一来，消化这些房子成了困难。

在张咏看来，放开限购的举动意义有限的原因正在于此。“本身已经是一个名存实亡的东西，就算不限购也没多少人买了。”张咏认为，当下改善购房者需要把自己的房子卖了才能去买改善房，然而，有刚需需求的年轻人，“不止对买房这件事有抵触，他们手上也没钱。”

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▲图 / 《婚巢》剧照

没钱的直接原因是薪酬不佳。淼苗苗为结婚嫁来郑州，在这座城市待了十年。与家乡平顶山市比起来，郑州的平均工资水平徘徊在四五千，薪酬并没有多么明显的优势，竞争和环境却更加卷而激烈，“这导致好多人在郑州呆不下去，去外地就业”。

疲乏的就业环境无疑与郑州的产业结构息息相关。据河南省官方统计，郑州的主导产业是以电子信息、汽车、食品、材料等为代表的制造业，劳动密集型多，技术密集型和高附加值的岗位相对较少。

熊家豪从事互联网科技类行业，2017年曾回到郑州创业。他发现，郑州虽为省会，工资比之一线特大城市几乎腰斩。跟北京、上海比较，郑州没法让一个做科技行业的人扎根，“有的五险一金都未必能交全”。淼苗苗成为全职主妇前，她换过三份工作，只有一份工作交了五险一金。

另一方面，可提供较高薪酬的大企业也较少。据统计，郑州上市公司的数量仅为成都的三分之一，虽然这些年郑州一直在努力推出人才引进和补贴政策，希望吸引高学历的年轻人落户。但据2020年智联招聘推出的《中国城市人才吸引力报告》，郑州位列13位，低于成都、武汉等省会。由于产业和企业所限，缺少发展空间，郑州虽拥有千万人口，却没有足够的吸引力留住人才。

就业影响收入，收入影响购买，传导到末端，无论是新房还是二手房，郑州房子难卖，就并不意外。

实际上，过去两年，为提振楼市，郑州就已将降首付、降贷款利率、补贴、返还契税等政策用过一遍——手牌已经几乎用尽了。

政策之外，购房者的信心也亟待修复。长期以来，郑州是一座与“烂尾”挂钩的城市。它是许多受烂尾所困城市的缩影——供大于求的局面下，房子过多，无人购买，开发商资金链中断，烂尾由此诞生。据CRIC统计，截至2021年末，郑州涉及停工、延期的待交付问题项目有72个，涉及几千套住房，数量位居重点二线城市前列。

这也会打击购房者信心。萱萱买房前，身边有至少三个朋友买的期房都要延期交房。“其中一个买的还是精装修，听说交付的时候会减配。”朋友不抱更多期望，觉得“能按期交房就谢天谢地”。

鉴于前车之鉴，萱萱只敢考虑现房毛坯或装修过的二手房。看房时，她接触了一位年纪稍长她几岁的女性中介，他们路过一个楼盘时，对方指着房子告诉她，她在那儿买了一套公寓，目前处于停工状态。萱萱很诧异，“楼盘在郑州有一定的知名度，她本身也是从业者，没想到还是踩坑了。”

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▲2019年5月30日，郑州市金水区原常砦地块上的两栋烂尾楼成功爆破倒塌。该两栋烂尾楼为原常砦村集资所建房屋，到2013年仅建设了主体结构，后因种种原因停工直至发生烂尾。图 / 视觉中国

流向未知

但最后，在这样的局面下，对于急需资金的人们来说，房子仍然要卖。

卖不动，创造条件也要卖。淼苗苗决定自己行动起来。她开设了社交平台账号，自己拍照、修图、配文，介绍房子的区位优势。中介带人来看过几次房子后，她发现一些中介只会一味强调价格，对房子独特的优点一无所知——她已经不那么信任中介了。

坚持在社交平台发帖，让她慢慢能收到一些意向者的私信。她自己接待，自己介绍，从小区绿化到楼层采光，从衣食住行到周边配套，“总要有个点能戳中他，不然再便宜不喜欢也没啥用”。

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▲图 / 视觉中国

以郑州为例，比起传统门店，如今社交平台反而更适合卖房。中介设立账号，专职耕耘社交媒体。张咏的获客渠道，更是直接从线下转移到线上，通过拍视频卖房。主播从小区门口到进入房子，“不解读政策，只介绍房子”。

“现在房产经纪最难的就是获客，要为房子找到合适的买房人。”张咏说。

在“金九银十”的秋季，九月底，熊家豪终于迎来了几个月来遇到的第三个“真实买房人”，对方报价213万。当时，同户型房源卖的最低价在218万，中介告诉熊家豪，他卖价不能高于这个价格。“我报价216万，行就卖，不行就算了。”

他算了一下，自己亏了约35万，“相当于给银行打了几年工”。但他顾不得了，“赔就赔了，再不卖，后边亏得更多。”

而他卖房成功，所换来的现金，也即将流向下一个房子。熊家豪正在看上海的房子，“想捡个漏”。在松江，均价5万左右的地区，有人挂牌价为35000元，他算了一笔账，上海买房300万，换掉郑州房子得来的200万，多年工作存下的公积金能抵掉一部分贷款，“至少三四年内不用再考虑房贷压力”。

从卖房者变成买房者之后，他发现自己从容了不少。

九月底，淼苗苗的也房子终于卖掉了。对方是个刚毕业两三年的女生，线上看中了她的房子，之前一度挂73万，对方砍到了62万，“我说不能再赔了，再赔就赔到底了”。

经过两轮谈判，最后她给自己多争取到了一万，以63万成交。

转手之后，轮到她成为买房人。身份转变，心理同样发生了变化。在语音里，她谈论这些的时候颇为平静，她也成了那个想看看“到年底会不会降更多”的等待者。

更操心的还有那些投资客。无疑，房市向上的时候，郑州房子是一个不错的投资选择。方芙今年40岁，和丈夫一起在河南创业做户外亮化照明，存款过千万。2019年，出于投资与为孩子未来生活的打算，她在郑州核心位置买下了一套一百四十多平，总价约为280万的房子，并希望它能涨价。

但买下房子后，因驱车距离较远，方芙去过的次数屈指可数。而现在，房价不断下跌，她后悔了。

好在，国庆期间，郑州房市局部回暖。贝壳研究院郑州分院数据显示，双节期间，郑州新房成交1147套，同比增长14.1%，二手房成交577套，同比增长29.1%。

然而，这种回暖是有条件的。因为卖出的房子多为“地缘改善型”，客群是收入稳定，购房预算在200万-500万之间的高净值用户——这个群体数量并不大。

卖房的过程，方芙是发懵的。那天是国庆假期最后一天，早上中介打来电话，她还没睡醒。等到中午时中介又联系了一次，说了几分钟，“不知道动了哪根筋，想着卖了就卖了”。

“当年买房子是头脑一热，卖房又是头脑一热。”折算一下，卖房赔了30万。几天过去，她仍然在想卖了房子是对是错。疫情三年，生意越发难做，她和丈夫解散了经营17年的公司，卖房算是给自己回血。

而更多人，还在等待好运降临，仿佛在这年头，卖房要靠运气。在方芙分享卖房经历的帖子下方，无数人回复“接好运”。无论预算多少，未来去向何处，每个人的心愿都是一样的——沾沾喜气，顺利把房子卖出去。

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▲图 /《打工仔的梦想房》剧照

（文中受访者均为化名）

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