为什么只说日本房子便宜，不提地皮费、天价房产税和维护费物业费呢？

显示全部楼层 · 2023-4-23 09:58:10

一套东京110平房子为例
购买：900万
物业费 3200元，每年3.8万
固都税1.7% 每年交13.6万的税
大多数东京的打工仔，一年工资连税都交不起。

哥丶看破繁华3 · 2023-4-23 11:40:02

简单计算一下，按照提问者的算法，每年的支出大约是17.4万。
但是有几点我要说明一下。
第一，日本的房子必须硬装完毕才可以销售，一套110平的房子，第一年的维护费用可以用装修费用抵掉了。
第二，日本的房子没有公摊，也没有“外立面墙算入建筑面积内”的天才发明，所以110平就是实际套内面积，而中国目前常见的高层建筑公摊一般在20%-25%左右。110平的房子，就以20%计算，你要买137.5平的房子才有相同的使用面积。以900万/110平得出价格为81818元/平方米，则在国内以相同的价格购买实际使用面积相同的房子需要比日本多支付225万元。
以17.4万元/年的维护价格计算可以支付约13年的维护费用。
而且维护费用可以分13年支付，买房需全部支付，贷款需支付利息。
日本央行的基准利率自2016年以来一直保持在负0.1%（是的，你没看错，日本央行的基准利率是负的，对大额存款的人群来说很不幸），因此其抵押贷款利率已压低到离谱的水平：浮动利率贷款低至0.3%，而由日本住宅金融厅提供的35年期固定利率抵押贷款，利率能低至1.6%。
目前中国人民银行的住房按揭贷款基准利率是五年以上4.9%，公积金贷款五年以上为3.25%，五年以下会低个0.5%左右，不过住房按揭贷款在五年以下的非常少。
第三，既然在日本买房，我们假设买房者就是在日本生活工作。
2023年2月7日，据日本厚生劳动省发布的2022年每月劳动统计调查显示，考虑物价影响的实际工资比上年下降0.9％，时隔1年下降。
作为计算实质工资水平指标的物价（不含自有房产房租换算部分的综合指数）上升3.0％，高于工资涨幅，彰显出工资上涨跟不上物价走高的情况。
具体数据来看，2022年，日本相当于名义工资的人均现金工资总额每月平均为32万6157日元（约合人民币16,747/月）。比上年增加2.1％，增长率创出1991年以来、31年来的新高。日本经济从新冠疫情中重启，奖金的发放大幅增加。
以900万的房产计算，年收入/房价比约为44.78倍。
中国国家统计局2月28日发布的2022年国民经济和社会发展统计公报显示，2022年，全年全国居民人均可支配收入36,883元，比上年增长5.0%，扣除价格因素，实际增长2.9%。全国居民人均可支配收入中位数31370元，增长4.7%。
以900万的房产计算，年收入/房价比约为244.02倍。
也就是说，
一个拿着日本平均工资的人大概需要45年不吃不喝才能拿全部收入能买得起900万的房子，
而一个拿着中国平均工资的人大概只需要244年就可以买得起900万的房子了。
第四，非常重要的一点，日本你花900万，买的是土地的所有权，也就是说不止房子，房子下面的土地也是永久属于你的，哪怕政府也要尊重你的所有权。
而在越南，土地是“国家（TONG ZHI JI TUAN）所有”的，你花了900万只是把70年的使用费提前一次性付清而已。
果然地皮费、天价房产税和维护费物业费非常重要，你看这么一算差距不就出来了吗？
另外，评论区需筛选后可见不是我设置的，而且我改不了。不管善意恶意的评论，我都一视同仁通过筛选了。

2023-4-23 14:28:00

问这个问题的人对什么叫房地产投资毫无概念，或者说他只懂特色的中国房地产。
因为日本的地皮费房地产税很便宜，老实说在任何有正经房地产税的国家里日本的房地产税率都属于象征性的。连大多数投资客忽略房地产税的新加坡，房地产税率其实也不比日本的实际房地产税率低多少。

张文伟1 · 2023-4-23 18:15:40

是的
日本人买不起房子
日本年轻人没有希望
所以日本人都不生了

哪像中国
大家都在生三胎
我周围都认识好几个了

走线品异 · 2023-4-24 05:50:08

您知道900万的房子在日本是什么概念吗？
900万人民币大概是1亿8千万日元，而某找房网站里选择房价下限的时候最多也就只能到“1亿”。

为什么只说日本房子便宜，不提地皮费、天价房产税和维护费物业费呢？-1.jpg

选上限的话超过1亿2千万就是“无上限”了。

这根本就不是普通日本人会买的价位。

糖宝宝AD · 2023-4-24 12:52:07

因为确实没有贵到要贴上“天价”的标签并且单独拎出来说的必要。
答主的出发点没有问题，但是在计算固都税时是有纰漏的、进而也影响了结论。
首先固都税的1.7%，通常指的是固定资产税里的1.4%与都市计划税的0.3%，但需要注意的是，这里的计算基准并不是房产的实际交易价格，而是政府规定的「評価額」，这一数字由于评价角度、计算逻辑不同，实际的数字与房地产的交易价格会有很大的出入。以东京目前的市况来说，固都税的评价额一般仅占房产实际交易价格的4~7成左右。
而这一笔原本就低于市场价的「評価額」，又会因为计算中使用的政策不同，实际的税率会有进一步的降低。
拿东京都主税局官网的案例举例，一套土地+建筑评价额为5200万日元的新建一户建，按最保守的7成计算的话，实际交易价格约为5200 / 70% = 7429万日元，首年度的固都税为27.5万日元，实际税率仅为0.38%，离字面上的1.7%其实差距还是不小的。
同时，对于新築房地产，建筑部分的头3~5年还能享受建筑部分固定资产税50%减免的优惠，实际的纳税额只有21.2万日元。
此外，日本房产的固都税每3年还会进行一次重新评估，届时房产的土地部分会根据市场环境上下浮动、而建筑部分则会根据房屋的老化状态进行相应的减额，换句话说，只要市场上土地没有疯涨，固定资产税通常都是越交越少的。
<hr/>另外，110平米、900万人民币的房产也不是东京的工薪阶层可以负担得起的价位。以reins 2023年1月的交易数据为例，东京都内二手公寓的平均交易价格为5323万日元，平均平米单价为90.96万日元、平均单套面积为58.52平米，无论是总价还是平米单价，都是达不到题主所述的水平的。同理，物业费和房产税相应地也会更低、离所谓的“天价”还相去甚远。