房地产新变化，正在发生

显示全部楼层 · 2022-12-6 05:27:07

原创刘博团队
天气降温但土拍市场却在悄悄升温。
11月29日，北京、杭州、武汉和无锡一日卖地收入合计达505.78亿元。
其中，北京、杭州土地市场火花四溅，争夺热烈。
据悉，北京第四批次出让6宗地块，有3宗地块触顶，收金135.22亿元。
从溢价率来看，创下了2021年集中供地以来7个批次溢价率新高，达到10.02%。
同时，多家房企积极参与竞买，热度高涨之下，流拍率继续维持为0。

杭州第四批土拍，8宗地块收金98.94亿元，且90%以上的卖地收入由民营房企贡献，还出现42家房企抢一块地的盛况。

同日，完成第四批次土地集中出让的武汉，卖地47.64亿元；
无锡作为今年首个完成第五批次土拍的城市，最终14宗地块均以底价成交，成交金额合计224亿元。
要知道，今年楼市低迷叠加房企困难，拿地意愿低，土地出让收入大幅下降。
据财政部数据，今年前10个月地方政府性基金收入中，土地出让收入为44027亿元，比上年同期下降25.9%。
为了托底财政，2022年前三批次集中供地，央国企与地方国资拿地占比高达80%以上。

数据来源：中指研究院

到了第四批次供地，情况突然发生了戏剧性反转。
热点城市土地市场开始升温，民企拿地的积极性又回来了，究竟为何？
最主要的原因，就是房企来钱了。
近期房地产史诗级大利好降临，三箭齐发，房企的流动性得到明显改善。
据不完全统计，今年房企获银行新增授信额度如下：
万科3030亿，碧桂园2050亿，美的置业1280亿，龙湖集团600亿，大悦城400亿，华润置地200亿，滨江集团200亿，金地集团200亿，仁恒置地200亿，保利发展100亿。
与银行签订战略合作协议，但未公布金额的房企有：
中海、绿城、招商蛇口、华侨城、建发、厦门安居控股、福州左海控股、金辉集团、中交建、首开集团、合生创展、大华集团、越秀集团、国贸地产、象屿地产、山东银丰集团、青岛青特集团。
此外，资本市场涉房再融资暂停近7年之后再度开闸，房地产企业除了IPO之外，其他在股市的融资功能都恢复了。
相比第二支箭，第三支箭不会直接增加房企的负债规模，依然可以为房企融资提供充足的渠道。
资产重组、借壳上市、包括定向发行新股在内的再融资、恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资……房地产股因此大涨。

11月29日晚，福星股份、世茂股份不约而同发布筹划定增事项公告。

其中，福星股份拟定增募集资金用于公司房地产项目开发。

世茂股份拟筹划定增募集资金用于公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发、偿还部分公开市场债务本息、以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金等。

可见，股市融资开启之后，更有利于房企来拿地，扩大生产。

在这种情况下，条件好的房企拿到钱，马上开始增加土储了，一批绝望的房企也看到希望，开始跃跃欲试。
当然，这一切都说明，整个经济要重新运转起来，仍然要靠房地产发挥作用。
而随着一轮轮利好政策出台，这一次的房地产低迷周期将接近尾声。
今年前三季度，地方财政收入中一般预算收入，也就是不包含了卖地收入的税收收入，同比下降明显。
除了少数资源型城市财政收入大增以外，近90%的城市财政收入出现负增长。

一方面经济不景气导致收入下降，另一方面政府退税给企业和个人，加剧了财政收入锐减。
在这种情况下，政府不得不突破去年颁布的22城“两集中”供地政策，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，原则上发布出让公告全年不得超过3次，通过少量多次的方式，增加土地收入。
不少城市出现了第四轮甚至第五轮供地。
而单靠没有太多房地产开发经验的城投和地方国企进场拿地，不仅加剧资金空转风险，增加政府隐形负债，长久来看，更是对房地产市场健康发展不利。
经过种种挫折之后，国家终于开始救项目、救房企，对民营房企网开多面，通过救房企激活楼市。
当然，在需求端，国家也会继续降低居民购房成本，支持刚性和改善性住房需求，提升居民购房信心。
把房地产从销售下降、投资下降和土地出让收入下行的负循环中拉出来，对经济形成正向带动，确实不易。
春江水暖鸭先知，土地市场的积极变化，是一个重要信号。

王军750312 · 2022-12-6 15:10:22

股市没有牛涨，不会反弹的，

2022-12-6 23:51:34

拍地升温，供应就会充足，供就会大于求，你懂的

2022-12-7 04:36:52

触底反弹，先股市后楼市