内蒙古住建厅将取消「公摊面积」列为立法项目建议上报，取消公摊是否合理？可能会带来哪些变化？

显示全部楼层 · 2022-8-30 20:34:39

内蒙古自治区住房和城乡建设厅网站8月24日消息，该部门近期就内蒙古自治区政协十二届五次会议王凤华委员《关于规范房屋“公摊面积”的提案》作出答复称，目前，全国在商品住宅的交易和确权中普遍以共有建筑面积为标准，公摊面积确定具有很强的专业性，广大购房者对分摊的公共建筑面积的合理性、准确性缺乏专业了解，也不能直观的了解实际套内面积，且公摊面积因项目不同存在差异，造成消费者的质疑和矛盾纠纷。

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内蒙古住建厅针对四个问题进行进行了详细答复：
一、使用套内面积作为计价依据问题
在商品房交易中使用套内面积作为计价依据，对防止出现公摊面积无序增加，减少购房过程中的矛盾纠纷，维护老百姓切身利益具有积极的作用。因此，我厅将取消“公摊面积”的建议列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部。鉴于以建筑面积作为商品房销售的计价依据，已经实施多年，并且已有法律法规确认，如果改革计价依据首先必须修改完善相关配套制度，明确套内建筑面积的概念及计价方式，做好宣传、普及和解释论证工作，设置合理的过渡期，以实现计价依据和标准从建筑面积向套内面积的平稳过渡，因此实施的难度较大，周期较长。
二、公摊面积信息公开透明问题
目前，全区商品房屋买卖实行房屋网签备案制度，在网签中使用由我厅和内蒙古自治区市场监督管理局共同制定的《内蒙古自治区商品房屋买卖合同（预售）（现售）示范文本》，其中第三条第 4 项即要求填写商品房的房地产测绘机构、预测建筑面积、套内面积、分摊共有建筑面积等信息。
三、物业费用按照套内面积计价问题
目前，我区商品住宅物业管理实施市场调节价，由物业服务企业与业主签订物业服务合同，按照合同约定内容提供物业服务，业主根据产权面积，缴纳相应的物业服务费用。在整个服务过程中，物业服务企业是根据小区面积、合同约定内容等因素，测算服务费用总额，分摊到各个业主后就产生了我们通常说的物业费。由此可以看出，每户业主所缴纳的物业费与采取哪种计算面积方式没有关系，与每户业主在小区总面积中占的比例有关系。计算公摊面积后，并没有重复缴纳物业费，只是降低了单位面积的物业费，不计算公摊面积，只是提高了单位面积的物业费，物业费的总额并没有发生变化。
四、取暖费用按照套内面积计价问题
《内蒙古自治区城镇供热价格管理暂行办法》第十条：“供热价格由供热成本、税金和利润组成。（一）供热成本是指价格主管部门经过成本监审核定的供热定价成本，包括供热过程中的燃料费、电费、水费、固定资产折旧费、修理费、工资以及其他应当计入供热成本的直接费用和组织管理供热生产经营所发生的营业费用、管理费用和财务费用等供热期间费用。第十六条：“制定、调整供热价格，应当履行价格调查、成本监审或成本调查、听取社会意见、合法性审查、集体审议、作出制定和调整价格的决定等程序。依法开展成本监审、专家论证、价格听证、风险评估等程序。供热价格和燃料、电费、水费等息息相关，针对供热企业为同一地区供热，在输出的供热热量相同的情况下，所需供热总价并不会变化，如按套内面积收费，那么供热单价就会提高，并不能降低居民承担的费用。
下一步，我厅将按照国家的政策要求，会同有关部门积极研究，推动在商品房交易中以套内面积作为计价依据工作，积极解决购房过程中套内面积不透明的问题。并将积极推广各类清洁取暖方式，如生物质取暖、工业余热取暖、太阳能取暖等，用以降低居民取暖费用。

W767 · 2022-8-31 02:42:09

谢邀。
逼的呗。

今年上半年，呼和浩特就成交了3宗地。
一宗福利用地、两宗科研用地。
成交总面积89亩，成交金额0.96亿元。
呼市虽然不算房地产大市，但去年也出让了5宗城镇住宅用地，其中一块还溢价2.12亿元。
而今年上半年的土地出让，呼市无一宗商住用地成交。且总成交面积下降91.44%，成交总额下降97.05%。
因为销售端已经崩了。
今年1到5月，呼市一手房成交量下跌45.15%；二手房下跌38.35%。
知道卖不出去，就不屯地了。
于是人家塌方，这里是蒸发：你都来不及看到价格下来，交易量就不见了。

呼和浩特也没别的招：首套房利率也调了，二套房首付比例也调了。
问题是：其他城市也是这么干的，包括苏州天津武汉这类实力二线。
说是一城一策，其实手段都差不多，都是想方设法把房子卖出去。
所以最后政策同质化，不好卖的还是不好卖。
雷老大当年的名言：手机是海鲜，不卖就臭。
房子虽然没有手机那么易臭，但考虑到那堆城投债，卖不出去还是要被撅的。
于是现在就摸到了公摊问题上。

把公摊撅了，其实就是保价+拉交易量。
一，没了公摊，感觉实惠了；
二，面积减少20%，但价格可能只暂降10%，单价上看好像还涨了，害能升值；
三，如果总价比之前减少，那其实就是变相降价。
确实有可能拉一波销量。

有些人说“没了公摊，要涨（指总价）”。
涨，赶紧给爷涨。
土地出让缩水九成还谈涨，你很勇哦。
现在是债务出清阶段。什么叫债务出清？就是今年上半年31个省市的公共财政收入低于支出。
能卖多少是多少，能熬多久是多久，撑到下一位到任就是胜利。
地方不再是收益导向，而是止损导向。可以短期炒一炒价格拉人进场，不可能真抬价，那是伤害交易总量的。
非一二线城市其实非常清醒；本地就剩那么点刚需，如果还占高位，这点刚需就会彻底出清本地资产，跑省会和北上广深去。
长腿韭菜不能乱割。

现在就是要做等等党。
从国家角度，等等党是万恶的，现在需要接盘党。
但从倒逼改革和长久市场机制来说，等等党更光荣。
喊取消公摊，我印象里喊了快二十年，还形成过不少提案。但最后都是不了了之。
现在房子实在卖不动，地方住建厅就公开回应：“将取消公摊面积的建议，列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部”。
“近期”？哥，二十年了。
有肉吃时绝不少一口，哪怕被吃的人疼得吱哇乱叫；没肉了，就抹抹嘴：要不我缓缓？你先长长肉？

所以我依旧鼓励继续观望。
你看内蒙住建厅都说了，这是个近期就需要修订的建议。
那拭目以待，先修订了咱再聊。
购买力是多数人手里仅有的筹码，要想有更公平的交易环境，这个筹码就应当攥到最后。

<hr/>闲聊公号：王子君的碎碎念。

2022-8-31 05:37:59

我曾经代理过一个房屋面积登记的行政诉讼。
这个案子中的原告是一个购房人，发现自己家面积与测绘不符，就先找住建局反映问题要求变更登记，住建局直接不予受理，然后原告就起诉了住建局。
然后一审就败诉了，而且是以不具有原告主体资格为由裁定驳回起诉。
很有意思，作为房屋的产权人没有权利就自己的房屋面积起诉。
因为房屋产权登记的面积包括公摊面积，如果某个产权人就自己的房屋面积问题起诉，其实等同于起诉公摊面积问题，这就会影响小区全体业主的共有部分面积，所以单个业主并没有起诉资格，只有业主大会或者业主委员会有权起诉。
此外，因为房屋测绘时的行政相对人是开发商，而非购房人，所以住建局的房屋测绘和初始登记都是给开发商办的，购房人不作为行政行为的相对人，也没有权利起诉初始登记行为。
这就是一套森严的行政制度，直接从根本上断绝了业主就自身房屋面积提出异议的可能性。
这个案件中，业主在庭上哭了出来，说自己想找专业机构来重新测量房屋面积，结果所在市的十几个专业测绘机构没有一个接受个人委托的，最后是一个设计院出了一份不盖章的测绘结果。
二审法官也很难受，一再表示这个案子怎么会这样，总得给当事人一个说理的地方。
然后二审法官就维持原裁定了，继续裁定驳回起诉。
没有别的原因，这个案子中如果支持原告就等于挑战整个国家几十年来建立的登记制度。
我在这个案子中是个配角，因为我代理的不是原告也不是被告，而是被列为第三人的开发商，我严格履行律师的职责，提交了类案检索报告，告诉一二审法官，全国法院对该类型案件都是按照驳回起诉处理，而且有明确的最高院司法解释作为依据。
我赢了，因为我严格按照规定处理案件，立法的归立法，司法的归司法，在法律制度没有修改前仍然要按照规定办事。
但公摊面积的规定不合理就是不合理，就是应该修改。
如果取消公摊面积，就可以为业主就自身房屋面积是否真实提出质疑扫清最大的障碍。
购房人不作为行政相对人这个理由很容易攻破，因为购房人是利害关系人；专业机构迫于政府压力不接受个人委托这个问题现行制度就可以解决，在诉讼程序中启动司法鉴定即可，再不行多花点钱找个外省的专业机构测绘就完事了。
唯有公摊面积这个问题，不修改法律就会卡死业主维权的通道。
自己家的房屋面积还不能提异议了，简直就是个笑话。

2022-8-31 11:49:34

该来的总是会有的，老百姓苦房产公摊面积苦矣，第一个吃螃蟹的地方终于出现了，内蒙古住建厅：将取消“公摊面积”列为立法项目建议上报。
内蒙古自治区住房和城乡建设厅网站8月24日消息，该部门近期就内蒙古自治区政协十二届五次会议王凤华委员《关于规范房屋“公摊面积”的提案》作出答复，核心内容有四点，即
一、使用套内面积作为计价依据问题
二、公摊面积信息公开透明问题
三、物业费用按照套内面积计价问题
四、取暖费用按照套内面积计价问题
内蒙古已走在前头，相信其它省份也会跟上。当然了，有些地方情况比较复杂，历史遗留问题有待解决，尚需时日。
天下苦公摊面积久已！业主没有享受公摊面积产生的收益。业主为公摊面积付了费，但是公摊面积所产生的收益，如公共车位费、电梯广告费等，业主从没享受过。并且开发商容易在公摊面积上做文章。有些不良开发商会把公摊面积放大，正常的公摊率20～25%，有的却26～28%，甚至高于30%以上。有些楼盘公摊面积确实比通常高许多，在高房价的城市，多一平米的公摊面积，就意味着多一平米的毛利润。但购房者的利益受到了损害，买套房子，不仅花了钱，结果实际居住面积缩水了。
但是这是地方政府听到百姓的心声，所以展开行动了吗？依我看当然不是，现在大政策是要求房价不能降太多，这是政治要求，但是不降房价这经济条件摆在面前，根本销售不出去，所以这也有可能是政府变相降房价的一种手段，看看后期发展吧！

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有房产专家说，取消公摊面积会提高房价！其实这就是偷换概念，取消公摊只是换一种计算方式，让老百姓明明白白买房，房子总价可能不会变，也可能会降，反而哪些公摊大的房子有可能降价，因为这是市场行为。
购房者就想明明白白买房，花多少钱买多少面积，这很难解决吗。而且也会促进房企提高产品品质，那些得房率低得房子必然会被驱逐出市场。百利无一害的政策为啥不能赶紧出台？
取消公摊，取消期房，是未来房地产行业必须要做的，那些与利益集团一丘之貉的所谓专家们，再怎么忽悠也改变不了这个趋势。
其实我更希望加快房产立法:
1.对所有期房禁止销售，（因为我就是买的期房，导致现在烂尾，多次转手现在依然烂在那里）
2.在房子交付之前，希望银行不收贷款只到交房那天才开始算。
3.烂尾楼无法交房的，老百姓不承担任何损失。因为一旦楼盘烂尾了，买房人几乎是没办法追回损失的，也就是首付款是追不回来的，让银行来承担。
《商品房预售资金监管实施细则》第九条有贷款的商品房预售项目，专用账户原则上应当开立在提供贷款的商业银行；设定土地使用权抵押或在建工程抵押的项目，预售人应当保证商品房预售资金监管银行是该项目的抵押权人。
4.业主买房子，需要承担多少公摊面积，不应由开发商凭自己良心说了算，要由相关职能部门测量后给出答案。这样可以使业主避免为公摊面积多付冤枉钱。
就算取消公摊面积，但房子的总价也不会改变。此外，每年的物业费、暖气费等都是按照房产证上的面积计算，而房产证上面包含的公摊面积，就是一笔不小的开支。也就是说，分摊面积的物业费等费用，业主是跑不了的，开发商是不可能替业主承担的。
针对取消公摊面积，老百姓还是很大支持的，最起码坑的明明白白。
内蒙古有广大的农牧民将沙地变成后花园，有广阔的草原和跑马的汉子，有好吃的牛肉干，没想到还有这么酷的住建厅政府，点赞。

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依燃 · 2022-8-31 23:42:05

列为立法项目建议上报。
只是一点风吹草动而已。

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后的萌孩子后q · 2022-9-1 04:20:31

还仅是提案层面，不用急于开香槟！
可以说八字还没有一撇啊，淡定点。
取消公摊计价是大势所趋，这都在我们预料之内，预料之内的东西就不用惊讶了，没有惊喜感！而且重庆早已用套内计价了，只不过还没有全国推广以及实打实落地。
取消公摊面积民心所向，以套内面积计价是大势所趋。
我是不理解为什么有人说取消公摊没有用的？公摊掩盖了我国高房价现实啊，属于黑箱模糊地带。
取消公摊面积主要作用不是降房屋总价，最重要的目标就是整顿房地产乱象，打造一个公开、公正、透明的房地产市场，削弱资本的黑箱操作空间。并为后续房地产税全面落地铺路！
就连公摊鼻祖香港都不搞了，我们开发商还有什么挡箭牌？【作为“公摊首创者”的香港从2013年开始，已经改成了以套内面积计价。香港特区房屋销售由此告别“建筑面积”时代。】
今年官媒已经多次向“公摊面积”开炮了，2022年2月12日，半月谈和新华社官方微信号发布了头条评论文章——《公摊面积成糊涂账？别再让买房像开盲盒》，直接痛击房地产市场公摊面积乱象。
这是头牌主流媒体首次对房地产【公摊面积】进行强烈的舆论宣导，不像以前和稀泥，本次语言文字态度明确、攻击力较强，该文章也强调了取消公摊面积对于征收房地产税的重要意义，强烈推荐大家看看。
和房地产泡沫一样，公摊面积也是广大居民深恶痛绝的不合理规则。
该文章开篇（第二段）就指出公摊面积的阴暗面——“公摊被挪作商用，本应属于业主的收益不知去向；公摊面积对应的装修费、物业费等易被重复征收。”
同时表明态度呼吁取消公摊面积——“为减少相关社会矛盾发生，当前亟须提高房地产市场透明度，将取消公摊面积纳入规划中，长远筹谋、稳步推进。”
该文章还举例了近期发生在某东部沿海城市新交付楼盘的真实一幕：购买110平方米的住宅，到交房时却发现套内面积仅有60多平方米，公摊占比近46%（发生在青岛）。公摊面积乱象和不合理之处详述如下：

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该文章最后发表了取消公摊面积、使用套内面积的必要性，重点谈及套内面积对房地产税征收的意义：
【应探索用套内面积替代建筑面积计价，将公摊面积“水分”挤出去。从宏观角度而言，这可以使房地产市场统计更科学，更真实地反映群众现阶段的居住条件，更敏锐地揭示市场行情变化，为房地产税征收创造更有利的条件，为政府针对房地产市场出台调控措施提供更有价值的数据参考。
取消公摊面积，尤其意味着杜绝其伴生的猫腻与漏洞，从源头避免大量矛盾与纠纷，保证市场交易更公平透明。
此举既是为营造公平透明的房地产市场环境服务，也是为适应长远改革，接续房地产税、房屋产权到期后的相关政策等未雨绸缪，最终服务于民众的美好生活需要。】
该文章有一段驳斥房地产开发企业（此类房地产利益集团）谬论的文字很精彩——
【面对取消公摊面积的呼声，有一种声音认为，取消公摊面积后，开发商势必提高套内单价，房屋总价可能相差无几，只是换汤不换药，故而没有调整的必要。这种说法站不住脚。对于购房者来说，能够住上明明白白的房子，不再为一笔接一笔的糊涂账埋单很重要。这更关乎公平。】
毫无疑问公摊面积是不合理的，给了房企做手脚的空间，取消公摊面积对房企利润影响巨大，他们当然会驳斥了，甚至说出很多冠冕堂皇的理由，大家千万不能信以为真。
那么我国有没有城市房地产交易使用套内面积呢？还真有，重庆就是，这可以算试点了。
早在2002年6月，重庆人da常委会通过的《重庆市城镇房地产交易管理条例》中就要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。
重庆的规定毫无疑问保护了在房产交易中处于弱势地位的购房者利益，用套内面积计价更加公开透明，对于购房者来说，是更能够看得见摸得着的实惠。
我国公摊面积巨大，有数据表明：一栋6层高的住宅楼，其公摊率一般在18%至20%；一栋10层高的中高层住宅楼，其公摊率往往在20%以上；一栋20层以上的高层住宅楼，由于楼梯高度、墙体厚度、强弱电井等公用设施等，公摊率会达到30%甚至更高。现在新建小区大多数高层，公摊面积可想而知。
对于公摊面积涉及的高房价问题，我在2021年旧文《房市漫谈之上海，魔都东京大比拼》就说过：
中国的房子面积按照建筑面积计算，而日本房子的面积按照实用面积计算的。在日本走廊、阳台、电梯等公用部分是不能计算在房价中分摊到每一户住户头上的。日本的70平方米的房子，可能相当于中国的100-110平方米，基本上相差30%左右。

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取消公摊面积主要作用不是降房屋总价，最重要的目标就是整顿房地产乱象，打造一个透明、公开、公正的房地产市场，削弱资本的黑箱操作空间。并为后续房地产税全面落地铺路！
目前新华社（半月谈属于新华社）都开始进行舆论宣导了，想必未来会越来越多主流媒体和领导进行舆论宣导。但是，房地产利益集团肯定会搬弄是非，制造反向舆论，大家千万不要被骗，舆论阵地，寸土必争！
先取消公摊面积，再干掉预售制！go go go！
<hr/>一个社会，理性的声音很重要，不要做沉默者。
一生二、二生三，三生万物，通过影响身边人，身边人影响他们的身边人，如此循环，就会产生磅礴的理性力量，就可以战胜非理性，不要等悲剧发生才冷静，那就晚了！
我们都可以作为理性力量发生源，我从18年开始慢慢影响了，现在也影响了一批人，大家加油。

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2020年初的这篇文章有很多金句，经受住了时间考验，现在更加熠熠生辉！

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许+印、孙宏斌等人最大的遗憾可能就是没有花10元钱咨询（当年知乎咨询就是10元）我关于中国房地产的事情。10元钱也许就可以帮他们省1000亿吧。
强如项羽，没有范增出谋划策也只能陨命乌江；起点低如刘邦，有张良倾囊相授也可以一飞冲天。

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再次劝诫大家（跟着国家的意志走，关注实体经济，关注产业升级，别再炒房了）：

一个人的奋斗只有与国家前途命运产生和谐共振，才能收获事半功倍之效，
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一定要相信国家的纠错能力，一旦触发纠错机制，必然有雷霆万钧之势能。0 _3 ~+ Q/ V) O2 I1 A K( n' F% u
天空已然破晓，一个居住无忧的新时代已经在徐徐走来，! B/ P5 W$ Y c
所有的铺垫，都为了一个目的，去泡沫让经济继续飞扬。# q+ T/ e+ `. n; N/ V3 B' w
提高自己的认知水平，当你的眼界不在局限于个人利益相关，而是基于当下内外的环境，以最有利于国家发展（甚至世界发展）的角度思考，很多答案不言自明！/ J) O5 c* v5 R; L8 B0 Q: L
不要懊恼过去，因为纯属浪费时间；与其惆怅过去，不如放眼未来。也不用担心时代不给机会，想一想，你有没有足够的智慧发现机会在哪里，没有就提升自己直到有，以及机会出现的时候是否做足了准备。7 R, u! ]6 ?- K8 r* z
悟已往之不谏，知来者之可追。实迷途其未远，觉今是而昨非。
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重要提醒：中国房地产的万字分析长文详见个人公众号：【悟空新之助】（五个字、谨防假冒！）
全方面考虑中国人口、经济、政策和世界格局分析中国房地产，可能是最全面的房地产分析文章，知乎还是太谨慎啦，最近又掀起了新一轮删文清查活动，给大家带来的不便，还请见谅！
目前我正在公众号更新系列文【中国城市房价漫谈】，目前写了深圳、武汉、天津、西安、厦门、青岛、长沙、成都、南京、广州、杭州、天津、沈阳、郑州、重庆、济南、昆明、南宁、海南……（二线以上城市基本上全覆盖），接下来将会定点分析中国典型城市的房地产走势，欢迎来阅读

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