碧桂园告急！龙湖告急！旭辉告急！中国民营房企的生死保卫战，打响了！

显示全部楼层 · 2022-8-26 14:36:14

碧桂园告急！龙湖告急！旭辉告急！
中国最优质的民营房企们，正在被一些机构疯狂“围猎”。采用的手法，是在资本市场做空，趁火打劫！
目前，70家百强民企已有29家出险，连累整个行业的信誉受到重创。

在岌岌可危的时刻，剩下为数不多的龙头民企，却被一双双贪婪的眼睛盯上——
这，注定是一场惊心动魄的生死保卫战！

8月10日，龙湖遭遇惊魂一日。
那天，瑞银UBS发布了一份报告《China Property and Property Management：How is developers&#39; cash burn？》。
名字简单翻译就是：中国开发商如何烧钱？
名字很劲爆，内文更劲爆！
这个机构一通扫射，狠狠质疑了碧桂园、龙湖和旭辉的现金流，还把龙湖的评级由“买入”下调至“中性”，并把其目标价从57港元下调到25.7港元，比腰斩还狠。
与此同时，一则不知道哪里来的“龙湖商票逾期”的消息，仅仅用了只言片语和含糊的图片，就在社交媒体上疯传。
谣言疯传，跟这个报告打了个完美的配合！
当天，龙湖的午盘后股价一路暴跌16.4%至20.90港元，股价创下3年以来新低，一天蒸发了超200亿港元的市值——
约等于一个恒大，凭空消失。

然而，这个龙湖——
是被列为中国示范民营企业的稀缺模范生！
是今年以来为数不多，在土拍还敢花160多亿拿地的民企！
是在这个市场情况下，6月份销售额还能环比增长76.82%的开发商！
是中国少有践行“长期主义”，做到连续6年满足“三条红线”的房企！
是......
甚至可以说，龙湖就是中国民营房企，最后的安全底线。
借用一句业内好友的感性评价，就是：
“如果连龙湖都暴雷了，中国民营房企就彻底团灭，没有谁再可以信任了。”

果然，不出两天，龙湖满血复活，涨回至做空前水平，涨幅一度超过18%。
同样被这些机构按在地上蹂躏的，还有碧桂园。
这个中国宇宙第一民企，早在今年6月份被穆迪下调评级，从Baa3级（投资级）下调到Ba1级（“垃圾级”）。
而这，已经是穆迪给中国民营房企的最高等级。
DM研究院称，自这个时候起，市场上的做空机构就开始活跃，并盯上了类似的企业，专门散播负面消息，为的就是从中套利。
据乐居财经统计，最近几个月，已经有多家优质民营房企惨遭做空——
碧桂园、旭辉和龙湖的股价跌幅，已经超过40%，就连金地也去到了16.85%。

跟龙湖相类似的，这个过程，往往伴随着“负面消息＋评级下调”的老一套做法。
这样Low的手法，为什么屡试不爽？

因为，中国民营房企们，再也经不起一丝打压和质疑了。
这两年，市场面对民营房企们的态度，只有五个大字：
恐慌式排挤。
——掰着手指头数数，这么些日子，暴雷的房企就有多少家？
龙光躺倒，俊发违约，中梁摔跤......说出去，哪个不是赫赫有名的大房企？

可惜，成年人都知道，只有“大”是没有用的。
虚胖无力的房企率先倒下，门槛越垒越高，成功绊倒了无数后来者。
于是，投资人害怕了，买房人恐惧了，银行也闪躲了。
同样是今年前7个月，民企发行海外债融资，获得93亿，信用债融得155亿。
前者同比暴跌94.9%，后者也同比暴跌83.6%。

那么，钱都去哪里了？答案是，国央企的口袋。
看看下面这张图，拿着放大镜都找不到几片灰色——民营房企，消失了！

今年7月份，房地产企业融资总额为881.1亿元，同比下降56.7%。
钱贷不出去，只能在机构里空转，银行们都急疯了——
催促办行用卡和消费贷的电话打了一个又一个。
可偏偏就是不愿意借钱给他们。说白了，就是怕风险。
这些没钱，没人脉，没背景的三无房企，是不是像极了当年两手空空，到大城市打拼的你？

可问题是，难道民企倒了，其他国央企和城投公司，就能独善其身吗？
这是原阳光城执行董事长朱荣斌在博鳌论坛上提出的质疑。
他连连追问：
我是从民企出来的，我也会问，难道我们的国企房企都好好的吗？
还有地产政府平台，其实他们也花了很多钱，现在成了地产的主力军，这些平台的负债又有多少是跟房地产有关呢？
我觉得这场风暴会来的非常猛烈，肯定是一场大变局。
这个视频很有意思，大家可以看看。
钱眼楼市
事实上，这个问题的答案很是悲观。
龙湖、碧桂园这些标杆民企，前面是一大片倒下的民企，身后是一片片国央企和城投平台。
可以说，他们自身就是一道最鲜明的安全底线。
但现在，底线本身出现了裂缝，危机已经开始悄然蔓延。
最典型的一个案例，是绿地。
还记得开头那张暴雷房企统计图吗？唯一一个暴雷的混合所有制房企，就是它。
绿地上边的几大股东，分别是上海地产集团和上海城投，两者持股比例超过46%，算是半个国企。
在特殊的市场背景下，人们对于“国”字，几乎有着盲目的信仰。
前面提到的瑞银，就是其中一个。在前边看衰龙湖的报告中，他们对同样是半国企的万科就非常看好，理由就是：他们能更好获得融资。
然而，就是这样人们曾经以为坚不可摧的国企，却也在5月底宣布债务展期。

人们对半国企的安全信仰既已破灭，城投的神话，也不会太持久。
作为地方土地市场的兜底王者，去年第三次集中拍地，12城的城投拿地比例，已经到了极为畸形的51%。

疯狂拿地背后，风险还在酝酿。
中指研究院的跟踪报道，正好揭露了这现实的一面。
以广州为例，去年第二第三批次集中供地，由地方国资城投摘得的地块，没有一块开盘入市，甚至完全没有项目进入规划方案设计阶段！
要知道，按照正常流程，6-8个月，就能完成从拿地到开盘的操作。

试想一下，就连一线城市的城投，也扭扭捏捏，迟迟不肯推进土地开发，这里面的水，怕是极深。
背后，大概率是城投拿地给地方财政输血，然后再把土地抵押融资，再拿一笔钱回血。
据财新报道，今年11月初，在南方某经济大省，5家本地国企和城投联手出资88亿元，拿下一块商业用地。
然而，对于这宗地块如何开发，“并没有后续规划”。
内部人士就透露：那块商业用地，未来用某种形式向政府“退地”，将会是大概率事件。
这就是所谓的“土地空转”。
一波操作下来，乍一看皆大欢喜——政府有钱了，土地出让了，城投有地又有钱，简直赢麻了。

图源：广发证券
但是，在这场游戏中，总会有输家。
被忽视的，恰恰是城投债中隐藏的巨大风险。
而这还是大城市的城投平台，小至区县一级的城投平台，情况将会更加糟糕。
今年上半年，就有不少小城市的土地，几乎全由地方城投兜底拿走。
例如，甘肃嘉峪关，城投拿地比占了88.79%，湖北的黄石，城投贡献了53亿给当地财政，占总金额的70%......

背后风险，不得不让人忧心。
前段时间，经济观察报就揭露了部分区县的城投平台，通过利用员工借消费贷维持运转，来保障基本民生的情况。
试想一下，要如何揭不开锅，才会让员工掏钱？
更可怕的是，据业内人士表示，这已经是公开的秘密了。
民企的颓势，不能再继续下去了；民企的恐惧，不能再蔓延到整个市场了！
这场连锁反应，如果持续下去，终将无人获益。

庆幸的是，监管部门果断出手，参与这场民企守卫战。
8月16日，有消息称监管机构近期计划通过制定国有企业担保，以及承销示范房企的人民币债券新发，为房企提供流动性支持。
其中，龙湖、旭辉等多家示范民营房企赫然在列。

这意味着，即使是民企，也能够获得跟国企一样的支持，在监管部门的保驾护航下，顺利度过难关。
早在今年5月份，碧桂园、龙湖、美的、新城控股和旭辉5家民营房企，也相继被监管机构选定为示范房企，获准通过信用保护工具的方式，发行人民币债券。
毕竟，我们经不起再来一次恒大级别的暴雷事件了。
希望，民营房企的避风港，更加宽广和安全，帮助所有优质的企业，都能渡过难关。
这场民营房企的保卫战，我们绝对不能输。

◎本文作者 | 夏虫

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碧桂园告急！龙湖告急！旭辉告急！中国民营房企的生死保卫战，打响了！

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