土地卖不动，29个省市收入大减，未来房地产走势如何

显示全部楼层 · 2022-7-5 03:14:48

大家如何看待2022年的房地产市场，不少人都说2022年的房地产市场，应该是房地产的分化元年了吧，未来房价不可能再出现大幅度的上涨。
也有人说2022年的房地产市场经历了巅峰，正在逐步地往下拐点，正如近两个月的A股，在巅峰期逐步回落！
根据国家统计局公开数据显示，第1季度商品房销售面积为31046万平方米，同比下降13.8%，住宅面积下降18.6%，商品房销售额度为299655亿元，下降22.7%，住宅销售额度下降25.6%。

为什么大家都不愿意购买房产了！
受到疫情反反复复的影响
第1季度全国各地都受到了疫情，反反复复的影响，老百姓的购房热潮都被“扑灭”，曾经老百姓要面对的问题是，保持稳定的收入、减少家里面的支出、手上尽量保存多的现金，以面对特殊情况的发生。
简单的理解，在这样的大环境下，谁又敢轻易地购买房产的，有一个故事这样说的，2021年老公是做房产中介，老婆是做教育培训行业，买了恒大房子，又意外怀了三胎，虽然这比较极端，但很多人都在经历，工作不稳定，收入不稳定。
最近这两年很多开工厂的老板，好像也面临着资金周转困难的局面，想尽各种办法向银行贷款，就是为了能渡过此难关。
饭都没吃饱，怎么可能考虑买房的事情呢？

房地产不再赚钱
过去老百姓购买房产很多，真的是为了解决住房问题吗？其实并不然，2016年房地产投资比例为85%、2017年房地产投资比例为75%、2020年房地产投资比例不足40%、2021年下半年购房者主要都是以刚需的角度去考虑买房。
房地产专家冯伦提到一个关键的问题，如果一年时间内房价涨幅达不到9%以上，很有可能就意味着投资失败，房贷利率5%、物业费、首付资金成本等各方面的因素叠加在一起买房，真的并不像过去一样，两年时间翻一倍。
房地产逐渐出现饱和
央行公开数据显示，我国城镇居民住房拥有率达到96%，拥有两套住房的家庭为31%、拥有三套住房的家庭为10.5%，未来要购房的家庭真的有这么多吗？
根据易居研究院数据显示，全国百城新房库存量达到了5.2亿平方米，去库存周期延伸至19.5个月，远远高于高层制定的12个月安全期，广义库存量更是高达37.7亿平方米，如此多房产真的能消化得了吗？
西南财经大学数据显示，目前国内住房空置率约为22.3%，部分三四线城市住房空置率更是达到了50%如此多的房产，又有多少家庭能做得到呢？

在这样的大环境下，土地市场肯定好不了哪里去。
长三角重点城市，南京迎来了最新的土拍消息，20宗土地流拍了6宗，流拍率高达30%，成交14宗主要都是以国资房企为主，民营企业好像消失地无影无踪。
珠三角一直都是国内经济密度最集中的城市群，首轮供地的东莞流拍率更高，推出八宗地块，6宗流拍率达到了75%，成交两宗土地都是被国资房企包揽。
今年首轮集中供地的城市，北京流拍率6%、福州流拍率33%、厦门流拍率10%、青岛流拍率6.3%、合肥流拍率25%、武汉流拍率14%、成都流拍率12%。根据中指研究院数据显示，2022年第一季度全国住宅用地流拍和撤牌数量控制高达836宗，流拍撤牌率为23.5%。

土地对于财政贡献是最大的
第1季度全国政府性资金预算收入为13842亿元，同比下滑25.6%，中央政府资金预算收入为853亿，同比下降7.9%；地方政府性资金基本预算12989亿，同比下降26.5%，国有土地使用权出让收入达到11958亿元，同比下降27.4%。
看到这次数据，大家可能还不明白，那么看看2021年的数据也许就明白了。国家统计局长宁吉喆：“房地产是支柱产业，住房是居民消费”，中国城镇化促进常务委员会郑新立说：“即使发达国家房地产仍是拉动经济增长主要支撑产业，目前我国消费水平与发达国家差距仍较大，房地产会成为持久不衰的支柱产业”。
2021年全国300城土地出让金总额5.62万亿，同比下滑9%，仅仅是土地出让金就已经占到国家财政收入1/3。
不管是长三角还是珠三角，土地出让金都出现了大幅度的回落第1季度，广东、安徽、天津、广西、湖北、湖南土地出让收入，下浮较大分别为96%、95%、90%、87%、75%，除此之外还有29个省市卖地收入都要比去年同期少了不少，增速均为负数。

为什么会出现这样的情况！
1、土地价格依旧处于高位，行情不好不敢轻易入手。
我们都知道面粉价格处于高位，面包的价格自然而然也就降不下来了，如今整个市场遇冷与房地产的大趋势有着息息相关。
房地产市场火爆的局面下，价格自然就会水涨船高，土地也会出现高溢价率，反过来讲，在市场不行的情况下，谁又愿意花高价钱去买土地来，如果未来房价不再继续上涨，开发出来的楼盘可能就要面临着亏本销售。
有人说去年第3次集中土拍，不是修改了土拍规则吗？让房企有更多的操作空间，想象是美好的，不过市场却并没有大家想象中这么好，在高房价的背景下，购房者真的会轻易出手购买房产吗？又或者说在如今开发商都搞着降价促销活动的背景下，谁敢轻易地买房呢？

2、房企资金短缺
去年下半年以来，房地产企业出现了接二连三的“雷暴”事件，为什么会出现这样的情况，究其原因是房地产企业回笼资金速度普遍在下降，另外又加上中期债务，房地产企业出现了“内卷”。
现如今首要的任务是还债，并不是有钱不还债却拿来拿土地，换个角度去考虑问题，现在是要把期房赶紧卖出去，回笼资金还在不违约，这才是众多房企的方向。
现如今除了有国资背景的房企以外，其他好像都并不顺利的恒大、融创、富力等开发商都面临着资金周转困难。
3、市场预期不足
2022年的房地产市场像极了2014年，放松楼市政策，降准、降息、降利率、降首付、解除限购、限贷、限价等政策，像极了2014年的局面，有人说市场将会迎来爆发，实际上市场也就这样了。
为什么要这样做？最主要的原因就是促使房地产市场回暖，房地产市场回暖了，土外的市场自然就会回落，特别是对于土地财政极度依赖的城市，如果没有房地产的支撑，他们整体的经济发展动力将会大大的拖后腿。

如何看待2022年房地产市场的走势？
易居研究院预测未来几年时间房价会呈现出弱势状态，整体的房价由涨转为跌下降1%，创下本世纪以来最大“拐点”。
社科院发布《中国住房发展报告（2021~2022）》全国商品房平均销售价格在-3%~3%，房产销售面积在-1%~-5%，房地产开发增速2%~5%，2022年楼市先是呈现出降温状态，然后拉高、最后走平。
中指研究预测，2022年商品房销售价格会结构性上涨2%~3.5%，结构性更多的只是未来土地结构不断优化，一二线城市由于聚集大量的人口，整体的房价处于平稳的状态，三四线城市人口在持续地输出，未来整体的房价会呈现出弱势。