房地产将会迎来新的一轮洗牌，近两年楼市或许超出我们想象

显示全部楼层 · 2022-7-3 05:53:46

房子我们每天都住，但是对于绝大部分普通家庭来说，房子是一生中最宝贵的财富，房价上涨自身的价值也会伴随着上涨。1998年房地产迎来了变局后标志着商品房时代的来临，全国平均房价不足2000元每平米经过20多年时间的发展，全国平均房价已经突破万元每平米过去20多年，房价上涨幅度560%。
经过多年时间的发展，房产也成为了老百姓心中的“香喷喷”，老百姓都知道买房，那肯定是稳赚不赔的，过去这么多年，极少数听到有人说买房亏本的吧！更多都是挣得盆满钵满，甚至有部分人群靠着投资房地产挣得盆满钵满。

2008年美国房地产崩盘，造成了全球金融危机，不少老百姓都了解到金融危机对于经济的冲击是非常的巨大的结果，在基建的刺激下，房地产迎来了爆发式的增长，短时间内房地产企业注册数量接近10万家，也确立了房地产是国内经济发展的主要基石。
2014年，国内的房地产库存量达到了前所未有的高度，如果不及时处理，随时都有可能出现“崩盘”，万万没想到的是，在一系列的政策推动下，如去库存政策、降准、降息、降利率。房地产迎来了爆发式的增长，所以在老百姓心中，卖方无论遭受到什么样的危机，只不过会短时间内出现萧条，在长远来看还是会迎来爆发。
经过长时间这样的暴涨，房价也达到了一个不是普通人能触碰得了的高度，65城平均房价为17,388元每平米，4个一线城市平均房价6.5万元每平米；平均房价突破2万元每平方米的城市有20个；平均房价突破1.5万元每平米的城市有34个；平均房价突破1万元的县城有103个。
中指研究院也公开数据显示4座一线城市购房门槛平均为617万、613万、580万、359万；4座二线城市平均购房门槛超过300万，5座城市购房门槛在200~300万；9座城市购房门槛在100~200万；8座三线城市购房门槛在105~313万。判断房价的高低，看房价收入比2021年全国百城房价收入比12.9，高于发展中国家6~9倍的水平，深圳48.1、北京46.8，上海45.8，三亚厦门房价收入比都超过了30，需要不吃不喝二三十年的积蓄才能买得起一套小小的房产。即便掏空6个钱包，勉强上车买房也要面临着二三十年的房贷，如此高的房价，老百姓只能摇摇头，特别是当代购房主力军90后。

房地产大佬冯仑在接受采访时谈到，国人买房的年龄。普遍偏低购买第1套房的平均年龄仅有27周岁，美国38周岁买房，年龄比美国提前了11年。假设23周岁出来社会工作，如果仅靠个人的打拼，在27岁很少说有一番作为，不负债已经算是一种喜庆了，想要靠自己买房简直就是天方夜谭，当然不排除有少部分人。
假设在新一线城市购买一套100平米的房价，基本上房价都在200-300万，取最低数字200万计算30%，首付款需要准备60万，未来30年每个月要还款7400元，同等价值的商品房出租价格仅为4000元左右徘徊，同样住着一套房产，每个月已经少了3400元的支出，另外60万的首付款放在银行做定期理财，每年的收益约为3万元，都已经够支付大半年的房租了，当代年轻人都想到租房比买房更划算，不要说30年之后房产是自己的，30年之后房产都已经破旧不堪了。
如今的房产不仅是解决住房的问题了，还要解决与房子挂钩的，比如爱情、婚姻、教育、医疗、金融、户籍等，所以租房是解决不了这些社会资源问题的，唯独买房才是。

当代年轻人面对的是买房焦虑，生活压力大。
过去房价持续性的上涨，老百姓买房不用顾及那么多东西，没钱就去借钱买房，现在房价稳定了，对于想要购房的人群来说还是再三观望为上策，毕竟房价并不是由谁说的算。
年轻人无时无刻都面对着买房焦虑的问题，刚刚也提到了房价太贵了，年轻人难以负担得起，每个月面对着房贷，车贷，生活开销，让不少人已经感觉到疲惫不堪了，根据相关的数据显示当代90后平均负债率达到了13万，不包含车贷房贷在内。
这是因为各种压力的情况下，当代年轻人结婚平均年龄从5年前的27周岁到现在的29.2岁，经济越发达的地方，结婚年龄越是往后靠，珠三角地区平均结婚年龄已经突破30周岁，浙江平均结婚年龄已经来到了32周岁，对生小孩的事情毫无兴趣，即便有考虑生育小孩一胎就够了。
房子与婚姻是紧紧挂钩的，不要觉得开玩笑，经过这么多年时间的发展，这个是事实，根据58同城和安居客发布的《2021婚房置业报告》76.6%的人不能接受租房结婚，16.6%的人认为男方需要全款购买房产，42%的人觉得男方出首付，然后夫妻双方共同还款。另外一些数据更扎心，拥有房产的90后结婚率为65%，没有房产的90后结婚率仅为25% 。以简单的这样理解，房价到了一个合理的程度，大家都不需要为房子而发愁的时候，有那么多人在意吗？也许租房和买房存在的差别不会太大了。

近两年楼市或许超出我们的想象
1、房产过剩，供需关系也许会发生变化。
根据国家统计局公开数据显示，全国新房贷销售面积5.6亿平方米，同比增长8.4%，广义库存量38亿平方米，假设每套房子100平米计算，未来将超过4,300万套房子上市销售，根据2021年的房地产销售数据，需要三年时间才能消化完毕，如果根据2022年上半年的销售数据，需要5年的时间才能消化完毕。不再拿土地建新的房产，基本上都能满足超过1亿人的住房需求。
库存量急剧的增加，但是空置率也不低啊，根据西南财经大学调研报告显示我国房地产空置率约为22.3%，高于国际房地产空置率10%的水平，国内空置房产套数已经达到了8,500万套。
无论从哪一方面去看，国内的房地产都处于供大于求的状态，特别是三四线城市，棚改结束后，空置的房产谁来介绍新房又有谁来介绍未来更多的人都涌向一二线城市发展。

2、房贷利率也许会持续地走低
2021年全国首套房平均利率为5.54%，2022年全国首套房平均利率可以最低来到4.25%，假设贷款100万，每个月的利息相差就接近1000元的，这是一笔不小的数目，啊，伴随着国内的经济，在持续萧条的状态下，房贷利率也有可能进一步的下调。
最近这两年购房的人真的幸福啊！毕竟房贷利率下降这么多，压力就没有这么大，但随着时间的发展，利率可能真的会很低，没有别的原因参考美国、日本、法国等国家，他们的利率在1%左右徘徊为止我国未来的利率会不会走低的答案是会的。
2022年开始国内的房地产已经迎来了拐点了，不少购房者都处于观望的状态，最近这两年合适买房吗？其实真的挺合适的，有什么可以考虑入手。