专家智库：稳经济，浙江房地产之路该怎么走

显示全部楼层 · 2022-6-27 22:36:29

今年以来，全国包括浙江的商品房销售面积、销售额都出现较大幅度下降，开发投资增速也大幅放缓。在当前的经济环境下，房地产市场是我们亟需关注的风险防控问题之一。

国家从去年底开始重新强调房地产的“支柱产业”地位，房地产在这一轮“稳经济”的大盘中扮演怎样的角色？

记者专访了浙江工业大学副校长、中国住房和房地产研究院院长虞晓芬教授。

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风险防控压力大
问：当下，房地产行业受到的压力和挑战主要来自哪些方面？
答：今年上半年，浙江房地产市场回落明显，主要表现为：成交下降、价格回调、土地降温、个别房企资金链断裂等。这些变化，既是过去几年多轮房地产调控政策叠加效应的滞后反应，也与今年以来疫情多点散发和国际动荡局势等带来的经济下行有关。
首先，多因素导致购房需求乏力，影响产业链良性循环。一方面，今年经济下行压力之大超乎年初预期。特别是俄乌战争、疫情反复，对以中小企业为主、外贸依存度高的浙江经济影响极大，直接降低了居民的购买力和收入预期。另一方面，过去几年房地产市场过热、购房需求透支，再叠加大力度房地产调控对房价上涨预期的扭转。多方面因素促使居民放慢购房脚步，商品房成交量出现较大幅度下降，影响整个产业的良性循环。
其次，传统的高负债、高杠杆、高周转的“三高”开发经营模式受到挑战。从2020年下半年开始，“三线四档”“两集中”从资金源头上抑制开发商的快速扩张，但也在某种程度上是一次“急刹车”。融资约束突然大幅收紧,叠加市场下行，房企资金链两头挤压。严重依赖宽松信贷和快速资金回笼的“三高”模式，使得房企格外脆弱。个别房企保交楼、防资金链断裂的压力大。
第三，过快上涨之后的高房价与满足居民美好生活需要的矛盾突出，并抑制潜在购房需求的释放。住房制度改革以来，通过大力发展商品住房和加大住房保障，我省居民住房条件发生了根本性变化，城镇居民人均住房建筑面积超过40平方米。但也必须看到，经历多年的过快上涨后，我省商品房价格偏高、房价收入比偏高，造成新市民、青年人、部分本地中低收入群体和本地农村迁移居民在城市不仅无力购房，还面临居住拥挤、租房支出压力过大等突出问题。一方面，一些城市待售甚至空置商品住房的规模大；另一方面，部分城镇常住人口没有达到有尊严居住的水平，住房支出压力大，无法依靠自身力量改善居住条件，进一步抑制潜在购房需求的有效释放。
问：房地产具有金融属性，当前房地产资本充足率等指标对金融安全大盘有何影响？房地产的风险防控问题有何破解之道？
答：在整个贷款余额中，房地产开发贷和个贷超四分之一多；以房地产作为抵押的贷款还有更大的占比。防控房地产业和房地产市场风险对稳定金融安全大盘，至关重要。
第一，房地产企业要保持资本充足，把负债控制在适度、合理的范围内，不能继续玩“10个瓶子7个盖”的游戏，不能再继续走“三高”的老路。稳健经营是每家企业必须考量的核心命题，“活下去”才能谈发展。
第二，金融机构对房地产贷款始终保持审慎态度。金融如水，水能载舟亦能覆舟。美国“次贷”危机、日本房地产泡沫破灭等，都是血的教训。但我们注意到，德国是为数不多的没有发生过房地产泡沫破灭、进而出现金融风险的发达国家。德国的经验是什么呢？德国银行在房地产贷款上，一直采取审慎的态度，既不过松也不过紧。
第三，严控购房者过度使用杠杆。2016年以前，我国居民负债低于国际平均水平，低于美国等发达国家。但2016年以后，居民负债上升很快，部分购房者过度使用金融杠杆，有的甚至用消费贷、信用贷、经营贷、多张信用卡套现来支付按揭款，这是十分危险的。对此，金融部门要严加监管。可参考新加坡的按揭管理模式，综合考量居民家庭的总偿债负担（包括消费贷、车贷、房贷等）确定贷款金额。

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“稳价促量”最关键

问：国家从去年底开始重提房地产的“支柱产业”地位，如何理解房地产业在这一轮“稳经济大盘”中扮演的角色？

答：房地产的支柱产业地位是客观事实。我们通常把GDP中占比超过5%的产业定义为支柱产业。2009年以来，我国房地产业占GDP的比重一直保持在5%以上，2021年浙江房地产业占GDP的比重为7.21%。我们不能因为房地产业出了一些问题，就否定它的支柱地位。
房地产在稳经济大盘中，扮演着很重要的角色。在拉动经济的“三驾马车”中，房地产占了两驾：横跨投资与消费两大部门。房地产投资是固定资产投资的重要组成部分，购房又是大额消费。2021年浙江省新建商品房交易金额相当于社会零售总额的65%，再加上二手房的交易金额，总额接近甚至超过整个社会零售总额。
不仅如此，房地产业对其它产业有较大的拉动作用。我们利用2018年全国投入产出表数据计算，房地产业每增加1个单位产值可以带动其他产业1.69个单位的产值增长。
在当前复杂的国际大背景下，出口继续保持较快增长的概率较小。作为大国经济，我国更多地应立足于本国的投资和消费。房地产既是投资部门又是消费部门，既解决民生问题又可以发挥稳经济的作用，应当得到积极支持。
但必须强调的是，支持房地产发展的前提是落实“房住不炒”，不能再重走过去的老路，各地政府要坚持“稳价促量”——稳房价、稳地价、稳预期、促投资规模、促成交量。稳价，既不能过快下行，更不能过快上涨。
我省房价已处高位，2021年按人均购买35平方米商品住房计算的平均房价收入比已达到10倍，明显高于3-6倍的国际标准，也高于按当前融资条件下房贷支出不超出家庭收入30%计算的合理房价收入比为7倍的合理值。
高房价终将转化为高用工成本，且抑制居民消费，影响实体经济的发展。对此，各地政府一定要有清醒认识，在鼓励居民合理住房消费的同时，必须坚持“稳地价、稳房价、稳预期”和“房住不炒”。
问：目前，房地产政策面上利好不断。这是否意味着房地产的政策松绑期开始了？会不会重演2016年之后的行情？
答：从2021年12月15日下调金融机构存款准备金率开始，央行持续加大货币投放、降低LPR，充足发力、精准发力、靠前发力。最近公布的5月份M2增速已达到11.1%，首套房贷款利率已从去年的5.7-5.8%下降到4.25%（杭州执行4.45%LPR基准利率），各地因城施策，放松限购、限售等调控。
我不太使用“政策松绑期”这个提法，因为容易引起误解。这次政策调整是对过去宏观调控政策的一个修正，尽可能保持市场稳定中性是不变的目标，不要理解为“政策松绑”意味着政府有意大幅推高市场。当然，我们知道，维持市场稳定中性是比较难的，中间难免会出现小幅波动。
所以，正如上面已经提到的，我们一定要警惕重演2016年暴涨行情，必须坚持“稳房价、稳地价、稳预期”。近期我参加多个座谈会，企业家集中反映高房价、高房租加剧用工难、引人难、用工贵。我相信各级政府会做好市场监测，精准施策，既防止市场过度向下波动、也会防止市场向上波动。加上今年面临的经济下行压力明显大于2016年，应该不会重演2016年之后的行情。

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支持合理住房消费
问：在下一步的政策制定和政策执行中，应该注意什么？
答：这一轮政策制定和政策执行中，应当在落实“房住不炒”的前提下，坚持以“三稳”为目标，通过重点支持合理住房消费，特别是首套和改善性需求，坚持房地产金融审慎管理，来促进房地产业健康发展。具体如下：
第一，个人住房按揭贷款政策仍有放松空间。相比发达国家，我国现行住房按揭商业贷款利率和首付款比例仍偏高，特别是通过降低首套房贷利率和首付款比例，切实降低合理住房消费的支出负担。金融措施是调节房地产市场最有效的工具。当然，执行过程中银行部门要做好金融审慎管理，严格审核“低首付”购房家庭的偿付能力。
第二，积极发挥住房公积金作用。2021年全省住房公积金帮助19.03万个家庭圆了住房梦，贷款887.83亿元，为职工节约购房利息支出165.33亿元。但制度覆盖面不广、资金流动性不足的问题突出。应进一步扩大公积金覆盖范围，适当降低首次购房公积金贷款首付比例，提高贷款支持额度，积极推进公积金证券化。
第三，因城施策，出台激发需求端的地方政策。商品房库存量大、成交低迷的城市，可以出台阶段性购房券、购房补贴、契税补贴等政策，支持购房落户和城乡居民合理住房需求。可以加大老旧危房改造、城中村拆迁工作力度。
第四，加大保障性住房建设，保障群众住房基本需求。我省是城乡人口流入的重要区域，新市民、青年人住房困难问题突出。在做好公租房保障的同时，人口净流入城市应加快保障性租赁住房建设，加大在用地、资金和金融财税等方面政策支持力度；高房价城市应积极探索共有产权住房；与商品住房市场一起，加快形成与居民消费能力基本适应的住房供给格局。
第五，加大培育区域性的品牌房企。我国房地产市场发展呈现越来越强的区域差异性，只有深耕区域的公司才能深度了解市场特点，更好地防范风险。从本轮房企爆雷情况看，全国性大型房企发生债务危机给社会经济带来的影响要远大于区域性的中小房企。各地政府要支持区域性房地产企业走品牌品质发展之路、走诚信经营之路。建议，建立更完善的房企信用体系，与施工企业工程款按时支付、房产品质量等信息联动管理，房企 “信用分”进入拿地的前置条件，督促房企诚信经营。
总之，对当前的房地产市场，政策层面既要积极、又要保持战略定力，正确处理好短期与长期、保民生与促经济的关系。

来源：涌金楼

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