如何看待2022年中国房价暴跌？

如何看待2022年中国房价暴跌？

本人对房产的认知多数停留在微观，这篇文章依旧以乐山的房产做样本。
其实，从19年初，我就发现楼市非常畸形！
+ O/ g- P( Z1 h7 T" z9 e8 f投资房产风险极高，收益率注水严重，新楼盘太多导致潜在风险巨大！
我是17年初入的职，在本地房产中介上班！
4 g1 L6 ]; C" w5 G' u前一两年，基本都是卖二手房，新楼盘有限，市中区（乐山最大的区）不到十个，同一时期好些还是尾盘！
有些楼盘还不和咱们合作，合作的佣金也很低，至多3%，天空树给1%，甚至滟澜洲一套才2000！对比现在动辄4%另加6000现金奖，简直就是侮辱人！
( J. ?/ ~. }  e7 Q# w3 [5 l7 p% i' S——这话是当时站在房产中介的立场说的，如今的我已经站在房产中介和高房价的对立面了！
在18年的中期，市中区的房产流动基本以二手房为主，整个市中区，我前公司能代理的楼盘只有三个！
那时房价涨的那叫一个疯狂，5月前，高铁区域的时代青江，82平米（实际接近一百）的3房2卫45万左右随便选！
4 g8 J! {# `8 G7 H然后，当地政府来了一拨骚操作！
应该是4月底，几块土地的拍卖紧急叫停，一个月后再拍，价格相当离谱，最夸张的一块地，楼面地价从3000左右直接飙到了4000！
, b# G! N6 B5 @, h; Y; W  h. M此风一出，房东立刻跟进，在6月底，我带客户去看时代青江的房子，你们猜怎么着？
82平米的户型，55万以内的一套都没有，最便宜的要56万，还是4楼！
# c4 D# y3 P: j+ L" z$ M一两个月，房价从45万涨到55万！
4 v2 w( n. i& P+ h: Z而从17年初，到18年9月前，房价从不到5000涨到了8000！
& @5 n2 P7 M, r/ O; \! a3 D房产中介们宣传的所谓——今年不上车，全款变首付——就是那时传出来的！
后来和炒房客聊天，人家说这么多年了，没见过这么好的市场：
卖房时翘着二郎腿，随便你买不买，因为完全不缺客户，今天67万不卖，明天70万都有人给，搞的我都不会了！
然后，下半年，新楼盘扎堆！
% U7 \+ Z( h" p1 |年底，楼市疲软了，我四个月没开单！
5 c+ ^1 ^# z7 p$ a6 v再然后，乐山领地在高铁的一个楼盘推出商业产权的住宅——除了产权之外，其余的一切和住宅没有任何区别！
, O( E4 i6 x+ f% u0 C7 P+ l2 V* k佣金4%，成为我入职以来，乐山佣金最高的居住型楼盘！
19年上半年，楼盘继续增多，加上尾盘，有十六七个，我们都可以代理！
/ d3 m1 M9 `- D" l峨眉的旅游地产卖的火热，一些小金铺也趁机推出，万达的商铺佣金5%！
; S" y. e/ G5 E1 B我当时洗脑的深沉，但也发现了这种狂热下的危机：
  m% X! y, M3 r: O  f8 i每个月的销量数据显示整个市中区新楼盘出售量远高于二手房，到了7：3的夸张比例；
土拍还在继续，上半年又售出了几块百亩大盘，但身边能听到的当年的同学，几乎都去了外地，人口后继无力了，以后谁来买房呢？
供大于求的态势越发明显；
峨眉天下名山牌坊前的那块地方，整整十平方公里，开发十年了，彼时六七个楼盘同时开卖，近万套公寓，宣传一个比一个猛，“成都一小时经济圈，后花园旅游红利”、“旅游占比越来越高，峨眉山作为世界双遗产，未来发展不可估量”、“几千万人流量，一年租100天都是赚”。
* ^1 i$ x! R' A' o* O1 J- c& C但总觉得欢呼的表象下隐藏着巨大的陷阱，却说不上来问题在哪。
这种怀疑下，我一套也没卖出去，尽管佣金奇高—— 8%加5000油卡，一套二十几万的公寓，业务员工资可以到15000；
市中区的人口本就不多，在全国生育率节节下降且一代人之内无法挽回的大环境下，根本不可能增长！
能支撑起本就不在核心区域的万达广场已不容易，周围全是住宅规划地，可提供岗位极其稀少，如何能供养两栋万达商业楼—— 一千多套公寓的出租收益？
二手房占比小，新楼盘扎堆，土地拍卖越来越多，住房供给增速过大，这是自寻死路！
) N6 {( o7 L+ D. r: O! N) y9 S我的逻辑是这样：
. R$ t; i- i6 ?" R, R全国平均租售比奇低的楼市早已不是单纯的居住地，它带着极深的金融属性，和其他被炒作起来的商品的逻辑是一样的，流通且保值是它能江山稳固的根本！
! v( R- a8 P8 x" d6 [6 g但是，新房越来越多且出售量远大于二手房交易量却在颠覆房地产市场的基石，这使得客户购入的新房作为二手房出售时成交困难以及卖不上价！
  o) q3 B8 r: T1 ~- H/ t$ }5 U7 h——是的，当时新楼盘价格比之于18年最疯狂时没降，但二手房已经不好卖了！
因为，多数人购入新房，二手房多了，库存就多了，供给便多了，而需求不可持续，未来必然成为买方市场！
最终，绝大多数的二手房卖不上价，出售周期拉长，便成为房价泡沫破灭的导火索！
峨眉旅游市场是楼市商业投资的大忽悠的集大成者，它把真真假假、偷换概念、以偏概全、瞒天过海、画个大饼、胡说八道、反复洗脑等虚假广告宣传发挥到了极致：
旅游市场确实不小，但它将这十几年持续上升的GDP下人民稍微富足的可支配收入当成常态，并预测未来增速依旧，构建将来蓝图，断言旅游经济稳步上升——画个大饼；
* J, G1 s) C# h' ]' y; |! o7 b峨眉山作为旅游圣地，确实是一张除了地震、疫情、战争等极小概率下稳坐江山的经济牌，但这些旅游地产，躺在山脚下，那帮奔着上山的游客真的非得住在这里吗？——偷换概念；
峨眉山真正的上山之路根本不在那里，抢占旅游红利的根本逻辑就错了，坐车来的游客不在这里停下，人家住宿为何选这个地方？开车的就不用谈了，城内到进山口，车程十几分钟，人家住城里，一晚上也就一百多，吃饱了撑的住你这两百多的民宿啊？人家不会网上搜价格吗？——瞒天过海。
; s: ?- z( [3 W) L! P3 C……
市中区的公寓宣传也道明了楼市虚假繁荣的骗局，作为投资工具，细想之下，是在侮辱人的智商！
高铁片区是乐山最火的也是我认为可以坚挺最久、也许能长盛不衰、在楼市下行时能不怎么降价的区域，但这个区域的核心地段——世豪广场周围——的公寓，它的所谓收益，就是胡扯：
37平米的公寓，价格22-24万之间，姑且按照最低价22万来，咱们算一算投入多大——
2 Q, {& x( ^0 E1 r0 J; ^1 E) U22万+0.66万（契税）+0.17万（维修基金）+3万（最低装修）=25.83万。
* p( g5 }( i$ @& S收益呢？
租金最多1200，旁边的西城国际，面积更大，租金1000的都不少！
加上空置期，一年能租11.5个月算你厉害，那么年收益是——11.5*1200÷258300=5.3%。
8 \$ ]6 u1 Z( X+ U1 S$ \* o这个收益率是不是很不错？
. X7 |& W# _, G但这里有两个问题：
9 y2 v' Z( e0 O5 u. a( _1，这个收益率是最乐观的情况，没有任何增长的可能性！
而它的流通性很差，因为这是商业产权，出售时税费极高——17%左右。
且风险不小，因为整个高铁区域，公寓实在太多了，据本人统计，至少十栋楼，再加上很多写字楼本来就可以作为公寓，库存更大——接近一万套公寓！
换言之，很有可能，这个世豪公寓在交房五年后，可能出租率只有一半，到那时，你还能保证租金1200，一年租11.5个月吗？
9 o% \4 k- H8 P* E9 m收益、风险、流通，这三点在投资领域无法兼具，而一个流通性极差、收益率最乐观也不过正常水平、风险真的不小的投资产品，是个好产品吗？
/ F( z5 @; h: `* N% Y0 J3 ~7 N2，租房几年就要翻新，既耽误几个月的租金，还花上万！
别小看这个钱，至少5年翻新一次，一万块没了——这是最低水平！
分摊下来，每年少2000，咱们再来算一算：（11.5*1200-2000）÷258300=4.6%！
看了这不可能涨的收益率，各位老板，有没有投资的想法？
0 Q! a# v/ W  C$ f0 K其实，这类公寓，作为非刚需客户，最实用的价值，只有挂户口！
当然，它不能挂，我说的是市中区其他的二手住宅产权公寓！
既可以解决读公立学校的非得买房的尴尬，又可以出租几年收一笔钱弥补房价降低后卖掉的折损，简直完美！
7 I$ `4 @$ A9 ?  j这样的局势持续了一年，基本没啥变化！
- k* h: q. G0 O$ u" [/ |2021年，出现一种奇幻的现象！
新楼盘一块接着一块，新增面积没有减少的态势，虽然成交量没有明显下降，但市场开始疲软。
0 G0 F. N* e% z' V4 q( Z无论好卖不好卖的楼盘，都争相地拉拢中介，佣金一个比一个高！本地销量最大的项目，在变相降价的同时居然把佣金涨到了5%加12000的现金奖励！
当时我就明白了，这个本地起家、深耕二十年、修建了整个南城的开发商正在想方设法地卖掉库存，而这背后的逻辑不难理解——他们知道房地产不行了，力图再赚一笔走人！
而二手房市场分布简直离了大谱：
相比于新楼盘少的可怜的成交量，多数都是炒房客购入和炒房客卖出，市场价的房子长久卖不出去，降了价十天半个月也没人下手，最后要么在中介软磨硬泡地忽悠下卖给了炒房客，要么自己不太需要钱舍不得这么便宜卖而留在手里，只有极少数卖给了正常客户！
对比之下，多数客户被中介在各种逻辑陷阱、未来前景、区域红利、新房优势的所谓“专业建议”实则想多赚钱下筛选了一次，剩下的占比不少的客户又在中介力求炒房客至少5000的红包的心理下真真假假地欺骗后买了这类“精心装修”、以次充好、偷工减料、只为赚钱、紧跟潮流、远高于市场价的房产！
" ?# q. J5 h+ k& ?嗯，是的！
买新楼盘，要么位置远，要么公摊巨大下单价极高，要么实景和宣传大不相符，要么区域发展完全只存在于未来，总之，新楼盘对于绝大多数客户，就是一个收割韭菜的完美陷阱！
买二手房又进了炒房客的圈套，一两年后墙纸蹦开、床板开裂、贴脚线脱落、衣柜掉色，在一片唉声叹息里为难于继续住和卖掉的二选一之中！
而牵线搭桥的人都是中介，这帮人赚的是啥钱啊？
2 @. J" p- l, Y5 V4 Y; u——我就是认清了这行的本质后，完全不认同它而离的职！
这样的市场行情，其实在房价五步走里有对应的阶段，那就是横盘博弈和高位阴跌的交差，下一步就是跳水暴跌！
7 S- I$ }# I6 P6 g$ R* J5 l咱们不看全国，就分析乐山市中区，这里作为一个房价工资比还比较安全城市，都完全没有未来！
3 F4 x$ L. O4 w老龄化24%、人口下降、青年外流、城镇率74%、空置率高于全国平均水平，还有可能涨吗？
4 q4 }6 q) }' s. `4 N( M* t我的预计里，一年内将出现：
经济下行待遇缩水的中产不得不卖房、企业艰难只好卖房维持、资金枯竭贷款到期的房企打折甩卖库存。使得价格大幅降价的房产井喷式的出现，给这本就行将就木的楼市致命一击！
8 |0 w/ g" j$ z4 F这将是全国绝大多数城市的宿命，你我很快就会看得到！
个人建议：变现资产，减少支出，稳定收入！
否则，暴风雨来临时，第一波就扛不住！

不是个好兆头。
银行从业大概十年了吧。2014年开始经手公司类贷款，2018年去了科里。五年内，我给28户企业放过贷款，到2020年，还活着的仅剩下8家了。
- A4 o2 T8 a' }3 K$ p: u一户化工企业，天津港爆炸后停业整顿半年，直接黄了。
一户省行领导的朋友，开一家皮包公司，从2005年开始就贷了2000万，这些年一直勉强交着利息，到2017年不交了。
一户给蒙牛制作包装盒，在我行和另一家地方性银行各贷了400万，很不错的小微企业。2017年，这家地方性银行的高管出事儿了，接班的高管不再发放前任经办的贷款，这个企业一时间也凑不出400万全还上。于是，这个银行就把该企业法人和企业都诉了，该企业的风投股东紧接着也把法人给诉了，把新三板的股权、厂房都封了，2018年也黄了。
2 t# n. u& y5 Q4 F. q一户水产品加工企业，在英国上市，被当地的运作上市公司设了陷阱，融到的钱拿不回国内，两年内也垮了。
4 X) @/ g# N( p( X+ ^, H一户挺大的房地产开发企业，老板心脏病突发死了。一直在国外的儿子回国后也不会经营，直接把利息停交了，听任银行拍卖抵押物。
4 Q! M; a7 Q/ Z: s, r7 ~5 s6 }还有一个超大的制药企业，ZF的融资担保平台提供担保，也黄了。这个原因很复杂，涉密，没法说。
还有消防不达标被迫关停的，还有被其他银行抽贷的，还有租赁的厂房被拆迁的，还有厂房失火的，还有各种二道贩子又不干电商的等等。
总之，在不到十年的时间里，28户企业仅剩下8户了。
这活着的八户是:
一户供应大桶水，很明显体制内有门路，我去ZF开会时，发的矿泉水都是他家的。
一家在天猫开店，卖韩国的下水管道除垢剂，贷了三年就结清了。
3 }7 ~- ]) X- x" n; `一家给学校供应食用油，很明显，这也是有门路的。
* `$ K" a( z; f6 A  a2 t3 B一家是经营基建的，有二十几辆后八轮和两台挖掘机，这几年也不太好干。
一家是负责住宅楼表层保暖涂层安装的，过得还不错。
一家是城投，懂的都懂，ZF的房地产开发企业。
" }; C9 J! k0 O一家是卖建筑材料的，前几年这个老板屯了几十亩地的石子，干建筑的朋友应该懂，这些东西值多少钱。
一家是中德合资的制药企业，我经办这些年对公贷款的过程中，唯一一家敢给我真实报表的企业，干得还不错。
$ r# I- H$ q6 R5 x0 {- H% _啰嗦这半天，只是为了说明一个道理。现在的中国，排除大型国企、跨国连锁商铺等，只有四类企业过得还不错。
7 _+ {4 M0 z' H# U* X7 {9 B2 n一是定向对体制内供应东西的，没点关系你干不了；
) I3 p. q; |5 n: I; J二是中外合资、法人治理健全的企业，有政策扶植，不怕地方ZF；
0 _+ J8 N+ k& j6 |4 k+ o: ?2 o三就是房地产相关行业，包括园林、环卫、市政、装修、基建、施工等等；
四是在马云爸爸的平台上经营的，不需要与消防、税务、教育、卫生、城管、工商等打交道。
现在的房价远谈不上暴跌，只不过是供需关系导致的价格变化，但如果真的崩了，再没人投资房地产，后果不堪设想。
. Y; J+ |- }, T$ ]/ P首先，中国确实是工业大国，但是钢铁、造船、汽车行业，并提供不了足够的就业岗位。就算能提供，也没有多少人愿意去从事，毕竟对至少一半儿受过高等教育的人而言，体制内才是第一选择。就算是他们愿意从业，全世界也消化不了中国提供的商品。而真正支持中国就业的，是各种基建。
那些在吊车上劳作的农民工，那些铺路的工人，那些种树的工人，那些环卫工人，那些在建筑外墙上施工的工人，那些室内外装修的工人，提供了大量的就业岗位。
如果房地产崩了，你想想他们吃什么？
这是底层人群的就业安全。
其次，一些工商业不发达地区的财政收入，主要来自卖地，如果没人买地了，拿什么发工资？
6 {, k8 a" M2 }% f, O5 {& p这是地方ZF债务危机。
再次，我之前说过，保房价就是保银行。
4 Q6 Y8 q2 u# |" B/ u现在全国银行至少一半儿的贷款是抵押贷款，举个简单的例子。
你贷了70万，用一套市值100万的房子作抵押。现在房子贬值为50万，你还会还贷款吗？
- ^$ x$ j3 R1 T9 z到这儿，又要有杠精说什么“失信人”了。
从不还银行贷款到成为“失信人”，是一个漫长的过程。
首先，银行要起诉，在网上递交资料；其次，法院受理，开庭，判决或调解；接着，进入执行程序，走司法拍卖；司法拍卖抵押物的钱，90%是贱卖，90%还不上银行贷款的本金；银行要继续追偿，如果借款人实在没有钱还了，才进入黑名单。
8 i6 q) n2 \) m9 x/ V) A以上过程，少说两年。
* Q1 n8 J" ?+ E# K" i你想想，如果各家银行都出现大面积的抵押不良，银行受得了吗，法院忙活的过来吗？
: d' ?2 L, d3 h7 \% P/ s; t3 v1 H) p这是金融安全。
最后，从本质上说，我们是美国人的打工仔。每年向美国输出大量的商品，换回人家印的美元。
然而，这些美元我们用不完，国内也不用美元结算，国际上也没有那么多商品卖给我们，所以，数量不菲的美元就变成了美国国债。
+ A2 g/ S) l* N你盘算一下，国内工人生产了商品，卖给美国人，美元又进不了工人的口袋，那么工人的工资从哪来呢？
5 S4 X% G2 v7 W5 Z4 f2 h: [这就导致了一种现象，国内通货膨胀。
  ?6 O' k9 r7 N$ M而这些年来，房子一直是一种等价物，房价的稳步上涨实际上是在抑制国内的通货膨胀。
3 J& R; f2 s6 Z8 @7 A& Z2 `现在，如果这个等价物贬值了，会引发什么样的后果呢？
更何况，现在房地产相关行业结算大多是“以房顶账”，房子不值钱了，必然引发行业内的信用危机、支付危机。
  X# X4 u  I8 w( e2 T国家安全从外围到核心，分为这么几层：国有资产安全、资本市场安全、金融市场安全、劳动力就业安全、财政安全、粮食安全、能源安全、国防安全。
90S，部分割了第一项，那些在巴黎街头站街的下岗女工；00S，部分割了第二项，07年跳楼的那些人；再往下割，就是第三、四、五项了，而这三项，与房价密切相关。
7 B" P( u6 Q/ r) |$ G; B+ ?我个人认为还不到时候，在未来十年，房价不会断崖式下跌，怎么也得保住。
$ ~# l2 F3 h& X$ I4 j最后，用贾谊的话来总结一下吧：“夫抱火厝之积薪之下而寝其上，火未及燃，因谓之安，方今之势，何以异此！”

抄底的时机来了。
我刚抄底了一栋别墅。不过以我多年投资经验来看，一般我抄底的东西过不了多久就会崩盘，比如我去年抄底的基金。

& E# I, I# T; I) X中国楼市要是崩盘的话，我功不可没。

还没开始暴跌，这才哪到哪儿？到八月，那才是好戏开场。