国内的房地产市场投资价值？李嘉诚早几年就已经看透了

我们的生活很简单，就是衣食住行，但是好像又不是那么的简单，不同的人对于衣食住行的追求都不一样，所以每个人都想通过自身的努力，能过上更好的生活并实现自己的梦想。
过去的20多年时间中什么行业最挣钱，相信不少人都会异口同声地回答房地产，根据2021年胡润研究院发布的数据中显示，百万流动资产的家庭有330万户600万户，流动资产家庭有180万户，千万流动资产家庭有108万户。
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6 x- t: q. J0 b) s) c胡润长报告中还显示拥有百万存款的家庭通常都是。企业主、金领、拆迁户、炒房人群，拆迁是最容易的，过来就是炒房了，不用考虑太多的东西，那个年代买房随便都是稳赚不赔的。
6 d( G& S1 m3 e, |& w6 ]8 h1 a1998年我国的房地产迎来改革，平均房价不足2000元每平米，经过20多年的发展，国内的房价已经突破万元每平米，涨幅为560%，如果仅看平均涨幅，整体价格上涨并不算是可观的状态，勉强跟通胀处于同一水平线。
老百姓调侃道平均房价偏低，平均收入水平偏高，很多时候平均数字真的仅供参考 。贝壳研究院公开数据显示全国65城市平均房价为17,388元每平米，4个一线城市平均房价6.5万元每平米；平均房价突破2万元每平方米的城市有20个；平均房价突破1.5万元每平米的城市有34个；平均房价突破1万元的县城有103个。
中指研究院也公开数据显示，4座一线城市购房门槛平均为617万、613万、580万、359万；4座二线城市平均购房门槛超过300万，5座城市购房门槛在200~300万；9座城市购房门槛在100~200万；8座三线城市购房门槛在105~313万。把范围缩小到一定的程度才能看出真实的房价罢了。
! h; S1 a6 m- Q6 d: j: B当然炒房的时代也结束了，2016年房地产投资比例达到85%，2017年75%，2020年不足40%，2021年下半年主要都是以刚需购房者为主，房地产不可能持续性的发展的，始终都会有拐点的，当年的日本美国都出现类似这样局面。

7 t6 S, w  c5 l; `- g2 z1、发展的自然规律
没有一个行业可以长久不衰地发展下去，2008年美国次贷危机影响了全球的经济，那一年我国的房地产正式开始腾飞，放款40,000亿扶持基建领域发展，国内的房地产企业注册数量在短时间内暴增至10万家；2014年国内的房地产企业库存处于极高的位置，如果没有政策的支持，可能已经出现了“雷暴”，结果在众多政策的支持下，房地产迎来了新的一轮爆发，2016年房地产还迎来了“普涨”。
- G. e, g; K* P/ m2016年之后的房地产就没有过去那般风光了，2016年9月份首次提出“房住不炒”往后几年出台了各种各样的政策来调控房地产市场，限购、限价、限售、限贷、提高房贷利率等各种政策的压迫下楼市迎来了降温，特别是2021年出台651次政策的强力调控下，房地产直接“冷”。
+ u( c  u2 @8 l4 u. s) u进入到2022年万科郁亮就直接宣布房地产进入“黑铁时代”，中间直接跳过了“青铜时代”，经历2021年就知道了上半年杭州、苏州、北京、成都、上海等多个城市都出现了抢房的局面，到了下半年一切都云消云散了，整个房地产的“冷”没有任何的缓冲时间，特别是杭州抢到房的老百姓认为自己的房产会上涨10%、20%，甚至是30%的时候，市场就这样了。
各行各业都出现内卷，房地产也同样如此，来钱的速度甚至可以赶上“印钞机”，利润可以保持在30%以上，伴随着房地产企业不断的拉高土地价格，企业的利润也在大幅度的压缩，根据相关的报告显示杭州多个房地产企业净利润已经被压缩在5%的范围，内稍操作不当就要面临着亏本买卖的局面。
0 l% \) ^! M- w2 ^一个行业出现内卷就意味着国内有大部分房地产企业就会面临淘汰，因为高周转的模式玩不下去了。

: \+ p+ F4 q) T# h( Q% D# w2、不可能持续性地依赖土地财政
房地产在开发的过程中，土地占到了最高的成本，根据全国百城房企开发数据来看土地占到了开发成本的48%，中高端小区占比达到了60%。
4 s5 I- p0 x. E; o* M房地产在这些年发展的过程中，对于经济的贡献比我们想象中要大，比如高铁、高速、公园，医院学校等一系列的公共服务设施，很多都是由房地产的土地财政收入所贡献的。
. a+ J6 j5 o( `8 }) o国内有不少城市都是极度依赖卖地来维持城市的正常运作，如果没有土地收入，整座城市的经济可能就是“死经济”，虽然房地产不会死，但也不会过高的占比。
% u7 M' z9 u: p北上深，土地依赖度分别为19% 、28%、29%，广州也作为4个一线城市，但是土地依赖度很高，原因很简单，广州是三级财政广州要对广东省内的兄弟城市进行照顾，所以麦地成为了很大的一部分资金收入来源。其他三座一线城市，北京首都，上海直辖市、深圳经济特区，即便他们不看土地财政，整体的发展还是很好的。
那么又有多少座城市能像这三座城市一样呢，真的是少之又少，在未来发展的过程中，一定要削弱土地出让金在财政总金额的比例让众多城市真正的以实体业发展。

6 I  @/ g6 t; _: V' V3、不知道是00后醒目还是购房需求量真的在减少。
" Z! Y# j% X" o& h+ {9 [目前购房的主力军仍是90后，再往后还有人选择购买房产吗有，但是整体的比例在逐步地减少。
8 |" y, Q0 r+ A& ^% n2021年我国的城市化率已经达到了65%，未来增长的空间是有，但是可持续增长的速度在大幅度的减少，过去每年超过2,500万人进到城市里面生活，现在每年仅有1,000万人到城市生活。
9 @% b* _7 U- Y根据央行公开数据显示，城镇居民住房拥有率达到了96%，户均1.5套，拥有两套住房的家庭占比31%，拥有三套及以上住房的家庭占比10.5%，未来真正购房的人群又有多少呢？相信也就那样了吧！
, \) k3 o1 W/ G; @4 E- t00后对购房已经不太感兴趣了，现在新生金额还持续地减少，2021年新生金额数量刚刚突破千万，但是人口净增长量不足60万人以这样的趋势发展下去，不出三年时间我国的人口就会出现负增长。

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无论从哪一个局面去看，国内的房地产并不像过去一样稳赚不赔了，甚至越来越多的炒房团伙，都在套现走人。
* W: s! `* @& {4 e" K! E3 M% b李嘉诚曾说过，最近这几年不管是内地房价还是香港房价都处于高位水平，在未来5年房地产将会面临大洗牌，炒房客们需谨慎买房用来自己住的尽管买，买来用来炒的还是算了。
在大城市买房相对来说还是比较放心的，因为人口数量决定了房价一直都处于高位的状态，小型城市人口在不断地输出，未来的房地产将会面临着有价无市的局面，如果并不是十分着急需要房产，居住可以选择等等看。