「小麦换房」来了，房产市场还会有哪些“奇招”？

文章作者：北风雪林
+ c" \2 R1 ~5 v; s/ j$ h! }前天，我写了“白条拆迁”的文章，在相关热搜的下面“一片骂声”，但是大家通过我的评论区会发现不同省市的不同读者，对这一政策的态度是“褒贬各半”的。
* n6 J1 c1 ?8 j今年上半年，房地产市场延续去年以来的低迷，因此我在以前的文章里，已经预判过到今年下半年，会有各种“突破认知”的奇招出现。
) v: s; b1 ]7 A6 b! ~: S, }在前天写了“白条拆迁”之后，今天居然看到【小麦换房】上了热搜。
一群人义愤填膺的指责，这是新一轮的“割农民韭菜”。
那么【小麦换房】，【大蒜换房】的真相到底是什么？

- M' {2 M0 i2 ^6 N4 I3 ~4 V( t背后折射的房地产市场趋势又是什么？

壹，【小麦换房】是在收割农民么？

这次【小麦换房】登上热搜非常应景，因为6月正好是小麦收割的季节。
这次有楼盘推出“小麦2元一斤，最多抵扣16万”的政策。
8 F$ U4 {# @: X0 b! E我看到网络舆论里，有很多指出这是“收割农民”，“割农民韭菜”的行为。
0 v2 f4 D9 o6 e" }. z$ X首先需要界定，这是一个楼盘的“营销策划”，并不涉及地方政府的“强制性”，没有强买强卖。
同时，往年的小麦国家统一收购价格是在1.2元~1.4元一斤，今年因为前几个月发生了“小麦饲料”事件，因此今年的小麦收购价格会提高。
预估全国主要小麦种植区的收购价在1.5元每斤。
这一楼盘以2元每斤的价格收购，从价格上来说，比市场价高出33%，不是常规意义上的收割农民。
6 c- e  T" v/ p" q9 }9 ]按照这一楼盘小麦最高“折价16万”的优惠策略，也就是说一个购房者最多可以提供8万斤小麦。
# H6 I( G' ?1 e- g' c5 R8万斤小麦直接拿到市场上去出售，能够换到12万现金。
用来买房，却可以折16万房款。
从当地楼盘的开盘价格来看，房价在5000左右，每套房的价格在60万到90万。
因此所谓8万斤小麦，折价16万的“宣传语”，被许多人指责为“0首付”收割接盘侠。
实际上并不是，这8万斤小麦是现货交易，只是相当于一个“12万抵16万”的首付活动而已。
而且通过“小麦换房”活动，可以看出这一楼盘精准瞄准的就是“农村进县城”的换房需求，被业内称为“精准营销”。
从一套房60万到90万的价格来看，这里“12万小麦抵16万首付”的营销活动，也就相当于降价4万而已，相当于降价5%~7%。
一些业内人士说这是“精准需求”“营销创新”，也有很多人指责这是“收割农民”，竭泽而渔，那么界限到底在哪里？
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贰，各种“怪招”折射怎样的房地产趋势？

这次除了“小麦换房”之外，还有“大蒜换房”的活动，大蒜5元每斤的收购价也高于市场价。
6 Q1 A* J) z! Z7 n+ P0 V8 d那么“小麦换房”的主要目的是收割欺骗农民么？
/ f  q" L: T( i这一事件的关键点应该聚焦在“降低4万首付款”的实质上。因此本质上是地方政府对楼房价格，都有“限制令”，因此楼盘并不能随意降价。
因此对于需要现金流的房地产企业来说，想降价销售都做不到。
那么在楼盘价格无法下降的情况下，以“时下紧缺的小麦”作为中端产品，实现5%~7%的降价才是这次事件的实质。
, z5 ^2 P( V# F3 }6 U因此这一“新型营销”我们不应关注“农业收割”层面，而是房地产企业资金断裂风险层面。
那么“小麦换房”“大蒜换房”这些活动，是“精准营销”“促进需求”还是“收割农民”，“竭泽而渔”的界限在哪里？
5 x' N( y1 V: C* u3 I/ ^" w我认为有两个重要的指标，也是我们判断未来“房地产趋势”与判断是否购买的重要指标。
第一，该楼盘是“期房”还是“现房”
从目前媒体报道的情况来看，这个楼盘的开发商在去年就爆出过资金链紧张，并且正在运作由国企收购29%的股权。
现阶段房地产开发商资金链紧张是常态，对于“刚需”来说，也不是涉及到“资金链紧张”的公司开发的楼盘都不能买。

但是对于“小麦换房”，“大蒜换房”这种瞄准农民“接盘”的，首要问题是“期房”和“现房”的差别。
( c  {* i- x& j0 n* ~如果是现房，这证明是房地产商在“市场观望情绪”太浓的情况下，采取“噱头营销”，变相降价7%，绕开地方政府“禁止降价令”来回款，这种楼盘是可以买的。
如果是“期房”，那么“收割农民”的意味就很明显了。如果一个公司降价7%促回款，这个公司还可以“共患难”一下。
1 M& f' u0 H. P6 |5 G5 p如果这个公司把一些“半拉子工程”拿出来，用“12万抵16万”的宣传噱头，让你实打实的“投12万下去”，等着未来的“期房”回报，那是坚决不能接手的。
1 a! z( X' i5 e% \$ f5 S对于刚需一族，第一条是可考虑现房，优惠再大也不要碰“期房”。
如果说第一条界限很清晰，第二条，这个楼盘的“正常价值”就需要一定的眼光了。
就拿这次“小麦换房”的楼盘来说，对于“农民进城换房”的刚需，更要考虑这个瞄准农民的房子，是不是符合“农民进城”的生活需求。
  H, U& y+ e8 ~8 ~0 `比如我就在一个三线城市，见到公交集团在市区通往各县的市内汽车站周边建楼盘，然后主要目标群体，就是各个县城的打工人。
0 x/ {0 G4 }% Z7 {% D这个汽车站周边没有很好的学区和商业配套，唯一的优势就是坐“各个县的中巴车”方便。
. H! c; G* C  m* ?那么三线城市各个乡镇到城区定居并且安家立业的人，我认为他们的刚需应该是考虑工作方便，孩子教育，生活配套齐全。
2 m5 E1 F: D: U9 e! u: P既然是乡镇往城区“跃升”的一群人，买“汽车站周边”房子，回乡方便有什么意义？
如果来城市定居和买房，只是为了“回乡方便”，那为什么不在县区的汽车站买房？那不是节约购房成本，并且生活和城区只隔了一条“中巴线路”么？
* H2 T6 |6 ~  j- C5 G- l! {% h我以“城区汽车站周边买房”的案例，用来指代那些精准瞄准“农村进城新刚需”的人群。
! I+ Q8 U- u1 g; i5 {# V1 g' N要避免被“收割”，避免被“忽悠接盘”，就不能只看优惠力度，新颖的活动，而是要弄懂自己买房定居的真正“刚需”到底是什么？
从【白条拆迁】，到“小麦换房”，我认为这些“新噱头”在下半年只会越来越多。
8 L4 a4 e$ ^2 Z现阶段，媒体和网络舆论对这样的“房地产新举措”都是“露头就打”的负面情绪。
可是各地政府却有不断冒出“新政策”“新举措”的冲动，这证明地方政府的税收链，中小房地产企业的资金链真的到了“生死时刻”。
8 B5 p8 N, p/ L这就造成了“互联网舆论”和“地方诉求”的撕裂与对立。
! f3 v) Z2 R5 @7 J我认为这样的情绪大可不必。今年下半年，许多前所未见的“房地产新模式”都会涌出，这是客观现实，我们要实事求是，而不能露头就骂。
% o( l, u# I) ^7 u要想追求房地产市场的软着陆，经济发展的平稳切换，我们还是需要在“收割”与“创新”里，找到促进“需求”与“循环”的闪光点！
4 x# Y0 Y- U0 n5 v) V在下半年越来越多的“房产创新”里，既有“收割”的砂石，也有刚需“捡漏”的珍珠！

涉农问题是喷子们的最佳喷点。

惨淡经营。发烧过后打摆子！

靠农民工卖小麦来拯救房地产，想多了

什么花招什么噱头都不如降价来得实诚实在实惠！刚需们已经忽悠不了了！