房价触底反弹，你信吗？

显示全部楼层 · 2022-6-19 21:22:07

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再有半个月，2022年上半年即将画上句号。

这半年的时间里，无论是经济，还是楼市，“救市”是唯一的主线剧情，经济降息放水、培育新基建、抚育消费，楼市限购、限售、限贷等核心政策松动。

强力的政策引导下，市场理应溅起水花，国民经济较70城房价数据率先回暖。

壹丨国民经济筑底反弹

国民经济数据有所起色，正在走出1-4月的底部阴霾，随着疫情的淡出，经济恢复有序进行。

宏观经济方面：

最新消费-6.7%，前值是-11.1%；
最新进出口9.6%，前值是7.9%；
最新固投6.2%，前值是6.8%；
最新城镇失业率5.9%，前值是6.1%；

核心数据里，除了固投依旧拉胯，消费、进出口全线回暖，主要还是归功于渐渐退场的疫情，封闭期间积压的国民日常消费、经济贸易运转，在短期内集中释放。

所以5月，国民类的餐饮消费、高端消费中的金银珠宝类、进出口贸易急速止跌，尤其是金银珠宝类，4月还同比下跌26.7%，5月止跌势头明显，同比跌幅仅为15.5%。

细项的数据里反应出，上半年经济发展的颓势，受影响最大的还是中低收入人群，相反高收入、高净值人群还是潇潇洒洒，手里的资产或现金流，足以抵御经济增长放缓的影响。

在消费、进出口数据恢复的背后，也是收入预期的向好。5月城镇失业率来到了5.9%，较4月有所好转，毕竟大家有工作有收入了，才有消费的信心。

而且六月初还有上海解封这一大事件，复工复产复商的全面推进，熬出暗夜，接下来的每一天，都是更美好的明天。

贰丨全国房价竟然上涨？

根据国家统计局发布的数据梳理，全国5月住宅销售金额为9069亿元，同期住宅销售面积为9181万平米，那销售均价就是9878元/㎡！

参照过往数据：

1-2月，销售金额13652亿元，销售面积13462万㎡，均价10141元/㎡；
3月，销售金额12421亿元，销售面积12843万㎡，均价9671元/㎡；
4月，销售金额7175亿元，销售面积7417万㎡，均价9674元/㎡；

这次的上涨信号还是来得有些突兀，多项关键数据显示，全国房地产行情仍在继续下探，房地产开发投资增速-4.0%、销售面积-23.6%、销售金额-31.5%、房企到位资金-25.8%。

包括固投、住宅施工面积、新开工面积、竣工面积、个人按揭贷款等等，均是下跌，并且跌幅继续扩大！

在这种萎靡的背景下，全国新房价格还能上涨，实在有些站不住脚。唯一能够圆场的，便是今日公布的70城房价指数，数据显示5月新房上涨的城市由上月的18个，增加至25个，一线城市确实有领涨的态势，拉高了全国的均价。

但凡了解70城数据的都知道，各地承报的新房指数都是滞后于网签备案的存量数据，滞后周期2-3个月不等，这时微观感受要比宏观数据更真实。

今年已经有超200座城发布宽松政策，但一季度主要围绕限购资格的微松，二季度才有信贷放松的迹象，其中又以公积金贷款为主力，二套首付、二套利率实际支持力度不够，并且一线城市政策基本面未见转向，能够带领全国上涨的风向标还没有出现。

此时，来制造“上涨预期”，既能引导需求进场置业，也能守住楼市调控的基本盘。

叁丨楼市筑底分化从微观开始

对比宏观经济数据，全国房地产市场还没来到周期底部，后半年的经济修复程度、救市力度以及领涨风向标城市何时出现，是决定下半年楼市走向的核心要素。

市场有涨就有跌，反过来也是一样，一路上涨、下跌都不符合主旋律，高层对于后半年房地产形势已有判断：（房地产）市场的逐步趋稳，相信下半年对经济稳定的作用会逐步显现。

言下之意，靠消费、进出口，甚至连就业，国民经济正在摆脱低迷，以往的支柱大腿——固投、房地产必须支棱起来，去给维稳经济做“增量”。

近来也观察到一些微观市场的变化：

第一，楼市分化进入深水区，城市内部开始行动：西安，主城区摇号盘虽有大量弃选，但不代表平销时销售困难，真正困难的是外围市场，价格跳水优惠频出，也无法提升销量，该降价的还得继续降；

第二，一线城市豪宅市场躁动不安：上海解封后，平均每天能成交3.7套总价在3000万以上的豪宅，更是创下单价破75万/平米的顶豪成交记录（CRIC数据）；

北京2000万以上的豪宅，成交452套，同比翻番；深圳两千万豪宅90秒售罄，成为2022年深圳首个新房日光盘，二手房市场中，价格更贵的罗湖、福田片区率先回暖。

第三，“一成首付”被废除，山东齐河县10%首付被叫停，郑州20%首付被叫停，还有5月份南京二手房限购放松被叫停等，其实是触及了房住不炒的底线，担心低首付弱能级城市催生大量烂账，担心核心城市出手太猛，矫枉过正！

“首套4.25%利率”难推进，快一个月了，公开能够执行首套4.25%利率的城市不到二十个，不是地方政府不愿意，而是银行不愿做这种买卖，惠及首套家庭的政策，很难在全国大面积铺开。

区域分化、产品分化又要顾及房住不炒的底线，这波救市核心是为了经济，但房地产要靠成交量顶起来，而不是为了让全国房价再迎来一波普涨。

当然，往往中国政策在各地方执行的时候，容易出现松紧过度的情况，会导致一些不可控的市场情况出现，这意味以后买房，买对房会越来越难。

记住未来只有大城市才有房地产，大多三四线城市房产以自住为主；而在大城市也要严格恪守安全红线，过线越远越有站岗风险。

在市场分化越来越极致的情况下，无论市场冷热，都保持买房初心，学会独立思考。