东北小城市房地产最终会不会都鹤岗化跌破建筑成本？

显示全部楼层 · 2022-5-19 04:49:47

有一种说法，缺粮 10% 的结果不是粮食涨价 10%，而是一直涨价到饿死10%的人为止。其实很好理解，粮食是绝对刚需，不吃就会死。反正都会饿死10%，作为商人，要获取最大利益，甚至说就是从公平的角度。最为合理的定价，就是将所有人财富由多到少排列，价格就是第90%的那位全部财产。
但这句话，还有另外一面。那就是粮食富余10%的结果不是粮食降价10%，而是最差的那10%变得一文不值。
因为在需求饱和的情况下，拥有过剩的那部分，并不会提高任何生活质量，只会增加你持有成本。
这个例子，是假设所有人都非常理性的情况。但实际上因为短缺的时候，有人想囤货居奇，有人恐慌性存储，实际情况会更为惨烈。但是，如果过剩的情况，却很可能就会大差不差。
不止是粮食，房子这个东西也一样。

房子是不是刚需？当然是刚需，没房子住只有睡大街，睡桥洞，睡海信大酒店。那样会没地方存放家当，容易着凉，甚至还可能被兄贵骚扰。所以居者有其屋一度被认为是最基本的需求。

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海信大酒店
目前很多城市房价让绝大部分人触不可及，比如北京的房价，是北海的数十倍。原因当然不是因为北京比北海好数十倍。至于为什么会有这么大的差异，就是因为资源的稀缺性不同。
比如网络游戏中都想要极品装备，属性提高10%，价格可能会翻数十倍。这个价格，并不是由所有玩家决定，而是由最土豪的玩家愿意支付的价格决定。
所以说市场经济中，价格主导了资源分配，某种资源越稀缺，其价格就会越高。而稀缺商品的定价，是由商品拥有者与最有购买力的买家决定的。至于大多数没有购买力的需求，都是伪需求。
一线城市因为有强大的虹吸能力，同时城市限流的政策，城市本身就具备巨大的稀缺性。而稀缺城市的稀缺资产，已经属于奢侈品中的限量版，价格贵入天际也属正常。
同时，基尼系数的扩大，土豪的购买力越来越强，更会进一步推高这部分资产的价值。所以说，某些天价豪宅，按照人均可支配收入来证明其合理性并无意义。
但是，土豪是少数，真正具有增值保值属性的稀缺性的房子也并不多。甚至，未来大量的房子将一文不值。

之前中国的房价为什么会普涨，有绝大多数人把房子认为是金融资产，过度炒作的原因。但涨价最大的动力还是人口、经济、还有收入的快速增长，与之伴随的城市化的飞速进程，产生的巨量的需求。
但目前的环境，早已变了。
某些专家称中国农村常住人口基数高、城镇化率仅60%，低于发达国家约20余个百分点，所以城镇化水平还有上升空间……但是，中国目前实际上农村常住人口还有多少？其中常住人口的结构比例是什么？有多少年轻人还留在农村？而且农村家庭已在城镇买房的比例又是多少？
甚至可以说，未来城市化的过程，可能更多是被动城市化的过程——也就是中老年一代逝去。但这样的城市化能产生大规模的购房需求吗？
中国已经基本上走完了大量人口进城的阶段，目前已经到了小城市人口到大城市的一个过程。并且其中还要面临人口负增长，经济增速下降的问题。
这意味着，绝大多数城市，人口持续减少几乎是必然的。
没有增量时期积累下来的好的产业，就没有高薪的岗位；没有高薪岗位就不能留下人才；留不下人才，就不能引入好的产业。
这一套逻辑下来，城市必然就会陷入持续失血的过程。
而这种情况的城市，在未来将成为常态。在这些城市中的人，已经成为了一个非常固化的小圈子，里面生活的选择面非常之窄：最为有幸的，是加入体制内，成为吃“财政供养”饭的一员；或者家里有矿，利息和租子，就能过活，成为一个GAI溜子也无妨；或者服务于以上这些人，当小老板个体户；或为小老板打工。如果你加入不了以上行列，或者不屑于加入，那么你只有选择去大城市闯一闯这一条路可以走了。

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以黑龙江的鹤岗，还有云南的个旧近些年之所以这么出名，就是因为赖以生存的资源型支柱产业，突然枯竭，从而导致海量的产业工人一夜之间失业，把这一过程加速了。

房子修起来很快，并且几乎是终生保修。加上前些年房地产的疯狂下，开发商内卷后的下沉市场，几乎所有城市的都又猛建了一波。
然而房子这个东西不是二奶，越多越好，一个人能住的地方总有个上限。
有人聚集的地方，都会分出三六九等。再小的城市，也有穷人和富人。当哪怕当地房价再低，当地的富人、公务员，可会为了生活品质，支付高额溢价，住进当地的富人区，富人小区，甚至富人楼。这些房子的设计，物业服务，可以和一般住宅拉开极大的差距。只要当地有钱人不集体跑路，这类房子的价格就不会受到很大影响。这种一丁点的稀缺性，都可能产生极高的溢价。
但反过来，突然有一天，这些城市的人发现，空着的老房子，突然租不出去了。而握在手中物业费、取暖费等等费用，还要照常支付。于是都开始清仓大甩卖，房价就会开始断崖式下跌。
而最先被甩卖受到冲击的，就是那些最差的房子。
比如前些年荣登热搜的鹤岗的楼梯房。长租的话租金全免，只要代付暖气费和物业费，买的话3到5万一套。看上去也许很便宜，但从理性的角度来说，其实也贵了。
这就和家里粗大蠢笨，上世纪的破家具一样。自己不会用，收废品的也不要，还占着屋里一大片空间，最后只有花钱请人扔出去，就是妥妥的负资产。
所以，特别是还有物业费加持的情况下，前几年底特律，1美元买房的新闻也非常好理解了。

在之前的视频里，我提到现在的租售比过高，不如租房。很多朋友提到了如果年轻不买房，年老了别人不会租给你的问题。
但实际上，如果只是需要一个人生最后的兜底。未来有大量衰退型城市供你选择，让你能够用极小的成本，买到一套房。
并且，大城市与小城市的差距会很大么？

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至少我觉得生活质量方面差距不会太大。在基础设施、电商平台、物流体系无比完备的今天。小地方跟大城市能够享受到的商品基本一样。最多服务类的配套，可能只有低配版。
每个人都能找到自己的位置，只要心态调整好，降低自己的要求，就可以轻松很多。