房地产本身并不会拉大中国人的贫富差距7 k, b8 [' l7 s7 b6 I. E
拉大贫富差距的是房价上涨过快
7 j0 S9 a. [: I这里其实可以做一个延伸,任何资产价格的平稳有序上涨都不会单独的拉大贫富差距
0 w$ U9 y5 G1 `恰恰相反,他还会提高社会福祉,降低贫富差距。6 [* R- C& S6 ~
真正拉大贫富差距的是资产价格的过快上涨,不止房地产,任何资产价格的过快上涨都有这样的效果。
) u. u" M2 H5 t; f3 V所以核心问题不在房地产这个产业上,而在价格再短期内上涨过快上。
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(一)长期来看,中国房地产价格上涨的速度并不快7 u4 X1 u+ s9 Y3 D3 r. i: j( L
从目前能拿到的百城房地产平均价格看,
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从2010年6月到2021年4月,全国房地产平均价格从9042元,上涨到15952元。十年零十个月,上涨76.4%,年化下来每年增幅才5.4%。还没有前几年存余额宝的利息高。一线城市的增幅要高一些,也不过是20799增长到43169,增幅108%,年化7%。好一点的理财产品的平均水平。
& E5 {, m# [2 R, O$ v这样的价格增长率,如果是真的是按年平均涨上来的,不要说引发贫富分化,让你买房地产作为理财工具,你都得考虑考虑,嫌他收益太低。4 T' N6 X3 N& ^# `6 ?1 n5 g3 G/ s0 F
然而,可惜的是,房地产从来都不是这样均质化的按年增长起来的,这让事情有了根本的改变。5 ~ g" l5 P$ \; c1 e4 t8 Y
(二)房地产引发贫富分化的根源在于非均衡增长( P5 |$ V# b3 a- l
刚刚是抽象的数字,现在咱们看图5 @4 Q3 z7 | Y1 V B' I
全国百城房价指数(二线、一线、三线、全国)
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右下角是全国平均的数,属于被平均的结果,可以先不管。重点看右上的一线城市,左上的二线城市,以及左下的三线城市。5 Q+ K0 C, i, ?' i* L
这种价格增长的不均等,在一线城市表现的最明显。
/ t x/ P; c* j6 p具体来说,就是,虽然十年间房地产价格上涨年均增速7%,但这个增长并不是平均的,主要是2012年12月到2014年4月之间,以及2015年6月到2016年9月这两哆嗦之间。
+ a& b! B# w) I( u7 C! [& K- H2012-2014那一段,一线城市房价上涨了28%,年化收益率19%。2015年那段就更猛了,期间增长35%,年化收益率27%。
2 H: ]+ V' u# ]9 A( N3 T/ \$ z& f而如果我们把这两个收益率累积,这两段加起来一共32个月,也就是两年零8个月的时间里,房价的涨幅高达72.8%。$ q( E2 m+ J% K) R) N( N s
不要忘了我们之前的结论,从2010年6月到2021年4月,整整10年零10个月的时间里,一线城市的房价不过上涨了108%,但只是刚刚那两个不到三年的快速上涨期间就涨掉了这里的68%。3 ]% N. f7 B) G Z
这就导致了,凡是在那两个时间点踩准节奏上车的人,资产都成功实现了短期快速上涨,而没能踩中这个时间点的,资产价格上涨的速度则慢的多。
5 e' z6 O; l1 V那么在10年10个月踩中两年零8个月时间点赚到钱——你还得是踩中前半段,而不是踩中后半段去接盘才可以——的概率是多大呢?0 b; L* |* L- r' H3 i" v
如果不考虑前期已经有财富的人更容易买房上车,假定所有人都能机会均等的在一线城市买房,这样的概率大概只有10%。9 J8 P' V( R+ U6 |! `/ w9 u3 E
踩上的那10%成功增加了财富,剩下的90%财富只有极小量增幅。- T- G. B, a# b) p6 O2 i H4 l
贫富分化就由此产生了。* n$ o/ B1 N5 r$ a7 l) s! O4 [
而这个算法还只是在一线城市平均价格的基础上得出的,还是假定一线价格那高昂的楼价人人都能买起的情况下。
- |. n( Q) a$ u. L0 n. q但这些条件显然是不现实的。如果把这些差距都考虑进去呢?
; J1 x3 }" v+ U& i+ ?那贫富分化的效果就十分显著了。& U2 o" J, @% r7 R/ f) S5 I
(三)不止房地产,其他的非均衡增长,同样加大贫富分化, ?" h, _% J2 r2 p
二战以来,美国产生了一大批价值类、成长类投资理念,包括股票定投。投资,理财成为美国式图书的一个主要话题,风靡到中国的《穷爸爸,富爸爸》、《邻居家的百万富翁》、《滚雪球》等等,都在强调一个长期持久投资,一点点发挥复利威力,普通人也能成为富翁的故事。而这所有的复利作用和长期定投有效的前提,都是下边这张图 _9 m& @: j2 ~, X
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道琼斯工业指数(1948-2021): J2 P" l% L7 m2 T% Y
那就是从1949年到今天的60多年间,美国的股票市场一直在持续而有力的增长着,除了2001年互联网泡沫,2008年金融危机,以及2020年的新冠疫情类似的重大事件外,他的股价在时间范围内相对均质的上升。而且即使这些大事件给股市砸出了大坑,往往事件过后,股票立刻就能攀升到高位,趋势上,还是在持续上涨。. L& L) m7 B0 p5 O9 o
上图中从1949年的160点,到2021年的34777点,61年间,道琼斯工业指数上涨217倍。年化收益率只有9.3%。比中国一线城市房地产市场高不了多少。但是持续的相对均质上涨,造就了美国整个一代的价值投资致富信仰。% C* a- f1 i; d9 z* J2 O7 D
而对应的则是我们的大A) } [" V5 f8 @
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上证指数(1990-2021)) C9 X7 C* g- t) m0 I3 Z/ ~
上证指数从95.79点,上升到目前的3427.99点,用了30年零6个月。年化收益率高达12.5%。完全吊打美股。7 c) z- u9 @8 W8 J8 C: `
但我们的股市却始终没能形成对价值的有效信仰,反而成了收割韭菜的修罗场。一代代韭菜前仆后继,财富之路遥遥无期。这背后的核心原因还在于,我们的股市上涨总是急涨急跌。踏准节奏进去,同时踏准节奏出来的人获得了财富。其他的人成为了韭菜。
4 U/ z! y/ j& }; s1 o事实上,股市踏准节奏的概率甚至比房地产更难。房地产的价格至今至少大趋势上一直都是上涨的。只要在过去时点买入的一直持有,大多财富能增值。而股市不仅要在一波低点杀入,还要有能力再一波高点之前出来。
0 k. a( H# n- M: K+ D这样的低概率,使得能赚钱的人更多的集中在内幕消息者,大股东和极少部分的真有能力的投资人身上。他所带来的财富充分配效果自然就更加明显了。
( g5 T) e3 p) y) ~; O; X/ v8 d除了股市之外,其他价格的增长同样如此。
; g2 Q& w/ D8 ^最典型的价格过快波动,就是通货膨胀。
2 ?; D5 ]2 R! I4 W短期过快的价格上涨,让一切持有货币,不拥有资产的人迅速变穷,而让持有资产,不持有货币的人迅速变富。
" U! K: o) H. R6 b3 Y财富重分配的效果,简直不要再牛掰。6 K: ?% q2 ~. p9 E0 n
房地产和股票,好歹你还需要选以选,花一花成本去买资产,然后才有资产价格的快速涨跌给你带来重分配。
* j P9 a3 X$ B- O通货膨胀就是人在加中做,老天在帮你重新算你家财富。
/ Z' T/ E8 t* h: T4 K; w有资产的人,宅在家里喝一天茶,到晚上一看,擦,财富有翻番了
) o1 g) q; q f- @没有资产的人,在外边打工一天,回家一看,擦,早上还能买一台手机的这月工资,只值半斤猪肉了。。。
1 S G' ]1 s+ v2 d$ `这个贫富分化的效果特别直观
7 Z1 ~ Q, P+ l9 B* [, n* F而对与通货膨胀,最近有个新词,大家应该学习一下 V4 v3 Z1 l! m2 U
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- }! Z4 Y. L3 F8 ?8 i5 W4 c独孤大妈:从房地产到汽车——二十年扩大内需史 |